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Esslingen: Holz macht Aufstockung „leicht“

Um neuen Wohnraum zu schaffen, muss es nicht immer ein Neubau sein. Substanzerhaltung lautet hier das Stichwort. Die Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB) stockt in mehreren Bauabschnitten in der Esslinger Pliensauvorstadt vier Mehrfamilienhäuser um jeweils vier Wohnungen in ansprechender Holzbauweise auf. Was als Pilot vor rund zwei Jahren begann, wird von der EWB jetzt konsequent „ausgebaut“.

Kurz & bündig

Die Esslinger Pliensauvorstadt besteht überwiegend aus Mehrfamilienhäusern, die in den 1950er-Jahren gebaut wurden. In der Weilstraße besitzt die EWB vier gleichartige viergeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 64 Wohneinheiten. Diese werden jetzt nach und nach energetisch saniert und barrierefrei umgebaut. Doch nicht nur das: Um dem zunehmenden Wohnungsdruck in der Region entgegenzutreten, wird die Sanierung genutzt, die vier Gebäude in Holzbauweise aufzustocken und jedem Haus vier zusätzliche Wohnungen hinzuzufügen. Durch die Aufstockung als Nichtvollgeschoss ergeben sich für die neuen Wohnungen großzügige Dachterrassen. Diese Maßnahme versteht sich auch als Beitrag zur Revitalisierung der lange vernachlässigten Pliensauvorstadt.

Als halbkommunales Unternehmen hat die EWB nicht zuletzt den Auftrag, Wohnraum zu fairen Preisen anzubieten. „Diesen Auftrag können wir am besten mit unseren Bestandsbauten erfüllen. Statt neu zu bauen, sehen wir in den vorhandenen Gebäuden eine gute Möglichkeit der Nachverdichtung“, so Richard Hörz, Projektleiter des Aufstockungsprojekts bei der EWB.

Das Ganze muss natürlich statisch machbar sein.

Häuser aus 1950er- und 1960er-Jahren ideal

Über 3.000 Wohnungen zählt die Esslinger Wohnungsbau zu ihrem Bestand. Genug Potenzial für Aufstockungen ist also generell vorhanden. Doch nicht jedes Gebäude eignet sich dafür, wie Hörz sagt: „Das Ganze muss natürlich statisch machbar sein. Aber auch der Gebäudezuschnitt muss passen „um ohne weiteres eine Etage aufzustocken.“ Das sei gerade bei Häusern aus den 1950er- und 1960er- Jahren sehr oft der Fall, da Gebäude aus dieser Zeit oft wirtschaftliche Grundrisse mit einfacher statischer Struktur aufweisen. „Außerdem ist eine entsprechende Parkierung vorgeschrieben, denn für jede neue Wohnung müssen wir einen Parkplatz und zwei Fahrradstellplätze nachweisen.“

Geschickt kombiniert

Die Gebäude der EWB in der Esslinger Pliensauvorstadt erfüllen diese Voraussetzungen. Dort befinden sich mehrere gleichartige viergeschossige Häuser mit je 16 Wohnungen à vier Zimmern. Eins davon wurde 2016 zum Pilotprojekt „Nachverdichung durch Aufstockung“, bei dem das Unternehmen gleich „drei Fliegen mit einer Klappe“ schlagen konnte. Denn das Gebäude wurde nicht nur um neue Wohneinheiten erweitert, sondern gleichzeitig auch energetisch saniert und sämtliche Wohnungen über einen Aufzug barrierefrei gestaltet. Hörz: „Allein mit dieser ersten Aufstockung haben wir vier neue Wohnungen mit insgesamt etwa 300 Quadratmetern Wohnfläche geschaffen.“

Alle Baumaßnahmen erfolgen im bewohnten Zustand. „Obwohl der Lärm und Dreck schon eine Herausforderung für die Mieter waren, verlief der Umbau ohne große Beschwerden. Auch mit den Anwohnern gab es keine Probleme. Allerdings war ein großer Abstimmungs- und Koordinationsbedarf zum Beispiel bei den Terminabsprachen mit unseren Mietern notwendig“, meint der Projektleiter. Baurechtlich wurden die vier neuen Wohnungen als Nicht-Vollgeschoss gebaut. „Das hat den Vorteil, dass die oberen Wohnungen über großzügige Dachterrassen verfügen und so an Wohnqualität gewinnen.“

„Wir haben allein mit einer Aufstockung vier neue Wohnungen mit insgesamt etwa 300 Quadratmetern Wohnfläche schaffen können. Obwohl der Lärm und Dreck schon eine Herausforderung für die Bewohner waren, verlief der Umbau ohne große Beschwerden. Allerdings war ein großer Abstimmungs- und Koordinationsbedarf zum Beispiel bei den Terminabsprachen mit unseren Mietern notwendig.“

Richard Hörz, Projektleiter bei der Esslinger Wohnungsbau GmbH

Holz macht’s leicht

Die Aufstockung wurde in Holzbauweise durchgeführt. „Die zusätzliche Etage musste ja statisch tragbar sein und Holz hat ein vergleichsweise geringes Gewicht. Außerdem hat die Verwendung des natürlichen Werkstoffes laut Hörz auch zeitliche Vorteile: „Bei Holz gibt es keinen Trocknungszeitraum, wie es zum Beispiel bei Beton der Fall ist.“ Für die neuen Wohnungen wurde das alte Satteldach vollständig abgebrochen.

Fertigbauteile sparen Zeit

Um die Belastung für die Mieter darüber hinaus gering zu halten, wurden für alle Baumaßnahmen, sei es Treppenhaus, Aufzug oder eben die neuen Wohnungen, ausschließlich Fertigteile genutzt. Auf die vorhandenen Betondecken im oberen Geschoss, die eine Dicke von nur rund 14 Zentimetern haben, wurde eine Brettstapeldecke angebracht. Die vorgefertigten Holzständerwände wiederum wurden per Autokran befestigt. Auch die oberste Decke im Dachgeschoss wurde in Form einer großflächigen Brettstapeldecke montiert.

Energetische Förderung

Neben einem Bankdarlehen hat die EWB das erste Gebäude zu einem Teil über KfW-Mittel finanziert. Hörz: „Durch die energetische Sanierung haben wir für das Pilot-Haus den KfW 85-Standard (EnEV2014) erreicht.“ Gelungen ist das unter anderem durch eine wärmebrückenarme Gesamtdämmung der Fassade mit Mineralwolle (im ersten Gebäude noch mit Polystyrol) und neue, dreifachverglaste Kunststoff-Fenster. Außerdem ist das Flachdach als Warmdach-Konstruktion gebaut – mit extensiver Begrünung und Photovoltaik-Elementen.

Methode hat sich bewährt

„Die Aufstockung im bewohnten Zustand hat sich grundsätzlich für uns bewährt“, sagt der EWB-Projektleiter abschließend. Die gesamten Baumaßnahmen dauern pro Gebäude rund zehn Monate. Für die Zukunft plant die EWB, diese Kombination aus Aufstockung und Modernisierung auch auf weitere Bestandsgebäude zu übertragen.

Auch in Esslingen ist Wohnraum knapp. Im Stadtteil Pliensauvorstadt nennt die Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB) vier Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-Jahren mit insgesamt rund 90 Wohnungen ihr Eigen – die sie nach und nach energetisch saniert und barrierefrei umgestaltet hat.

Diese Maßnahmen nutzt die EWB gleichzeitig dafür, jedes Gebäude um vier zusätzliche Wohnungen aufzustocken und damit ihren Beitrag zur Nachverdichtung und zur Revitalisierung des Stadtteils zu leisten. Aufgrund der statischen Gegebenheiten erfolgen die Aufstockungen in (optisch ansprechender) Holzbauweise. Das erste Gebäude wurde Ende 2016 fertiggestellt und diente als Pilotprojekt für die weiteren Häuser.

Wissen zum Mitnehmen

Die Aufstockung in Holzbauweise ist nicht nur statisch gesehen eine optimale Lösung. Sie stellt neben der kurzen Bauzeit auch eine kostengünstige, ökologische und einfach zu bauende Maßnahme dar. Gerade bei Aufstockungen im bewohnten Zustand bewährt sich dieser natürliche Bauwerkstoff, da hier größtenteils mit Fertigbauteilen gearbeitet werden kann.

Faktenlage

Aufstockung und Modernisierung in Esslingen

  • Fertigstellung 1. Bauabschnitt in 2017, 4. Bauabschnitt in 2020 geplant
  • Vier viergeschossige Gebäude aus den 1950er-Jahren mit je 16 Bestandswohnungen
  • Aufstockung um jeweils vier Wohneinheiten als Nichtvollgeschoss mit großzügigen Dachterrassen 
  • Wohnflächen (je Gebäude):
    • Bestand ca. 1.445 m2
    • Aufstockung ca. 305 m2

Energiestandard:

  • 1. Bauabschnitt: KfW Effizienzhaus 85 (EnEV 2014)
  • 2. Bauabschnitt: EnEV (2016)

Bauliche Besonderheiten:

  • Aufstockung in Holzbauweise
  • Wärmebrückenarme Gesamtdämmung der Fassade
  • Dämmung mit Mineralwolle
  • Extensive Begrünung und Photovoltaik-Elemente auf dem Dach
  • Barrierefreiheit durch neues Treppenhaus und Aufzug im gesamten Gebäude, einschließlich UG
  • Großzügige neue Balkone
  • Neugestaltung der Außenanlagen

Bauherr:

EWB Esslinger Wohnungsbau GmbH, Esslingen

Architekten:

lpundh architekten, Kirchheim/Teck und Esslingen

Landschaftsarchitekten:

Mundsinger + Hans Landschaftsarchitekten, Ostfildern

Vergabe:

In Einzelgewerken (1. BA), an Generalunternehmer (ab 2. BA)