Magazin für zeitgemäßes Wohnen

Tübingen: Lebendige Stadtentwicklung auf Industriebranche

Seite 2 Stadtentwicklung als Mittelstandsförderung
Kurz & bündig

In Tübingen ist es gelungen, auf einer bereits bestehenden Fläche ein neues und lebendiges Stück Stadt zu schaffen. Für eine möglichst große Vielfalt setzte dieStadt dabei auf eine kleinteilige Parzellierung und unterschiedlichste Baugruppen – die meisten davon privat organisiert. So hat das Quartier an der Alten Weberei in kürzester Zeit einen ganz eigenen Charakter erhalten. Neben zusätzlichem und bezahlbarem Wohnraum ist auch eine funktionierende Infrastruktur entstanden, die alle Bedürfnisse des Alltags abdeckt und zudem rund einhundert neue Arbeitsplätze generiert hat.

Vieles ist einfach entstanden

„Wir haben an der Alten Weberei ein neues Stück Stadt geschaffen“, sagt der Tübinger Baubürgermeister Cord Soehlke. Das gesamte Areal gehörte früher zur Württembergischen Frottierweberei Lustnau GmbH. Heute leben hier rund 800 Menschen, die ihre Wohnungen und Häuser unter städtischer Regie als Baugemeinschaften errichtet haben. Eine Reportage zu einem Projekt, das europaweit Beachtung findet.

„Vieles ist einfach entstanden“, erzählt Sonja Wenzelburger. Die Bewohnerin der Alten Weberei steht in ihrem Laden, der eine Mischung aus Werkstatt und Verkaufsstätte ist. In den Regalen stapeln sich lustig bedruckte Lampenschirme genauso wie Töpfermaterialien. Es gibt Geburtstagskerzen in Pferdeform, bunte Schlüsselanhänger, T-Shirts und Haarspangen. Die Atmosphäre ist sehr gemütlich und persönlich. „Wir sind acht Familien, die sich als Baugemeinschaft zusammengetan haben. Gemeinsam entstand dabei die Idee, hier im Viertel ein Elterncafé in Kombination mit einem Laden und einer Werkstatt anzubieten. Der Mut, dieses Projekt anzugehen, hat uns verbunden und unser Engagement gestärkt“, so die dreifache Mutter.

Auswahl potenzieller Bauherren

Ein Engagement, das die Stadt Tübingen überzeugt hat. Denn ihr Konzept zur Bebauung des Areals an der Alten Weberei sah vor, möglichst viele individuelle und private Baugruppen zu beteiligen. Dafür wurde die Fläche kleinteilig parzelliert und zu einem Fixpreis von rund 400 Euro pro Quadratmeterzum Kauf angeboten. Wer Interesse an einem der Grundstücke hatte, konnte sich über einen „Wettbewerb der Ideen“ darauf bewerben.

„Bei unseren zukünftigen Bauherren haben wir gleichermaßen auf eine soziale und funktionale Mischung geachtet“, sagt Cord Soehlke, der zusammen mit dem Gemeinderat die Auswahl getroffen hat. „Darüber hinaus spielten interessante Aufteilungen der Fläche und außergewöhnliche Nutzungsideen eine wichtige Rolle“.

„Angezogen hat uns sowohl die sehr ästhetische Industriearchitektur der Alten Weberei als auch das städtebauliche Konzept der Stadt Tübingen, welches Wohn- und Gewerbeeinheiten vermischt und gleichzeitig die lokale Infrastruktur sicherstellt. Das Resultat ist ein sehr dynamisches Viertel voller unterschiedlicher Bewohner, mit mannigfaltigen Möglichkeiten zu arbeiten, zu kommunizieren und zu leben.“

Maximilian Letze, Institut für Kulturaustausch, Geschäftsführer

Bewohner prägen das Quartier

Über den „Wettbewerb der Ideen“ hat es auch die Gruppe um Sonja Wenzelburger geschafft, ein Grundstück für ihr Quartiersprojekt „viertel vor“ zu erwerben. Heute sitzen in dem Café, das auch zu ihrer Baugemeinschaft gehört, Väter und Mütter, Nachbarn und Gäste bei Latte Macchiato und Minikuchen. Der Raum ist gut gefüllt und schaut man sich um, scheint sich jeder mit jedem zu unterhalten. Ein wichtiger Aspekt, der Baubürgermeister Soehlke darin bestärkt, ander Kleinteiligkeit der Stadtentwicklung festzuhalten.

„Die zahlreichen Baugruppen stehen nicht nur für architektonische Vielfalt im Quartier, sondern auch für Lebendigkeit“, sagt er. „Die Leute sind motiviert, ihr eigenes Stück Stadt zu bauen. Sie planen nicht nur zusammen, sie finden auch zusammen. Das gibt den einzelnen Wohnprojekten eine Seele, die man nicht von oben aufsetzen kann. So etwas muss entstehen.“

Die Leute sind motiviert, ihr eigenes Stück Stadt zu bauen.

Zum Hintergrund: Wie Tübingen Stadtentwicklung organisiert

Grundlage der städtebaulichen Entwicklung auf der Fläche der Alten Weberei ist das „Tübinger Modell der Quartiersentwicklung“. Dieses hatte sich bereits seit den 1990er-Jahren bei der Umwandlung großer Kasernenbereiche zu lebendigen Stadtquartieren etabliert (Französisches Viertel und Loretto-Areal). Die Hauptbestandteile des Modells sind der Zwischenerwerb von Grundstücken durch die Stadt – sowie die Vermarktung zu Festpreisen an möglichst kleinteilige, vielfältige Baugruppen.

Zur Umsetzung wurde 2003 bei der Städtischen Wirtschaftsförderungsgesellschaft (WIT) der eigene Geschäftsbereich „Projektentwicklung“ eingerichtet. Die fünfköpfige Abteilung versteht sich als eine Mischungaus Liegenschafts- und Planungsamt und hat den großen Vorteil: Alle Anliegen können auf „kurzem Dienstweg“ gelöst werden. Hier sitzt die gesamte Projektsteuerung zur Entwicklung der städtischen Flächen zusammen – was Planung, Genehmigung und Umsetzung sämtlicher Prozesse deutlich beschleunigt.

Kurz & bündig

In Tübingen ist es gelungen, auf einer bereits bestehenden Fläche ein neues und lebendiges Stück Stadt zu schaffen. Für eine möglichst große Vielfalt setzte dieStadt dabei auf eine kleinteilige Parzellierung und unterschiedlichste Baugruppen – die meisten davon privat organisiert. So hat das Quartier an der Alten Weberei in kürzester Zeit einen ganz eigenen Charakter erhalten. Neben zusätzlichem und bezahlbarem Wohnraum ist auch eine funktionierende Infrastruktur entstanden, die alle Bedürfnisse des Alltags abdeckt und zudem rundeinhundert neue Arbeitsplätze generiert hat.

Stadtentwicklung als Mittelstandsförderung

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Das Tübinger Modell zur Quartiersentwicklung bietet die Möglichkeit, auch innerstädtisch privat zu investieren. „Dass das von großem Interesse ist, zeigen die rund 80 Prozent privater Beteiligter hier an der Alten Weberei. Zudem machen die Baugemeinschaften den Wohnraum bezahlbar, da nicht alle Kosten für Planung und Umsetzung allein getragen werden müssen.“ Tübingen soll eine bezahlbare Stadt bleiben, so der Baubürgermeister weiter. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt zwei große Bauträger beauftragt, auch Mietwohnungen auf dem Areal zu errichten – 15 Prozent davon als sozialer Wohnungsbau zu reduzierten Kosten.

Apropos Kosten: Auch wenn die WIT, die Städtische Wirtschaftsförderung, den Großteil der Finanzierungskosten für das Areal übernommen hat, wäre die Revitalisierung der Fläche ohne öffentliche Fördergelder nicht möglich gewesen. So gab es beispielsweise Zuschüsse aus der Städtebauförderung des Landes in Höhe von 1,8 Millionen Euro. Dazu kamen erhebliche Unterstützung aus dem Altlastenförderungsfonds sowie Fördergelder aus dem Bereich des sozialen Wohnungsbaus.

„Bei der Stadtentwicklung Tübingens ist es wie mit dem Stand- und Spielbein beim Basketball. Es gibt einen robusten städtebaulichen Rahmen, innerhalb dessen größtmögliche Kreativität stattfinden kann.“

Cord Soehlke, Baubürgermeister in Tübingen

Projekt mit Vorbildcharakter

Zurück im Laden, steht derweil Alexandro Rivera bei Sonja Wenzelburger und plaudert mit ihr. Er ist Architekt und lebt ebenfalls in dem neuen Quartier an der Alten Weberei. „Das ist wie ein Wohnzimmer für uns alle“, sagt er mit Blick auf den Laden und das dazugehörige Café. „Die Stadt hat an das Potenzial dieses Viertels geglaubt, das ist eine tolle Sache. Ich empfinde unser Zusammenleben hier als eine Harmonie der Vielseitigkeit.“

Damit prägt er eine Formulierung, die auch in Cord Soehlkes Vorträge Einzug halten könnte. Als Baubürgermeister ist er häufig in Deutschland und in anderen europäischen Ländern eingeladen, um von seinen Erfahrungen zur Stadtteilentwicklung zu berichten. „Was das Erschließen und Nachverdichten von Flächen angeht, setzt immer mehr ein Umdenken ein“, sagt er. Hin zu mehr Kleinteiligkeit und privatem Engagement. „Die Lösung erfordert von uns als Stadt, ein Extra-Stück zu gehen – aber sie bringt uns auch so viel mehr an Ertrag.“

Zum Hintergrund: Breites Angebot zum Wohnen und Leben:

Egal in welcher Lebenssituation man sich befindet, das Areal um die Alte Weberei bietet seinen Bewohnern eine umfassende Infrastruktur. Diese reicht von einem Genossenschaftsladen, Restaurants und Cafés über ein Yoga-Studio und Arztpraxen bis hinzu einem integrativen Kindergarten, Alten-WGs und Tagesbetreuung für Menschen mit hohem Unterstützungsbedarf wie von der Bruderhaus-Diakonie.

Zum Hintergrund: „Unbebaubare“ Fläche und Anschluss an Ortsteil Lustnau

Vor Baubeginn mussten Stadt und Architekten bei ihren Planungen zwei umfangreiche Themen angehen: Hochwasserschutz und Altlasten. Der Grund: Die Alte Weberei befindet sich im Überschwemmungsgebiet von Neckar, Ammer und Goldersbach. Um das Quartier zu schützen, liegen beispielsweise die Eingangsniveaus vieler Gebäude höher als die Straße. Außerdem gibt es ein mobiles Hochwasserschutzsystem mit Schlauchwehr. In Bezug auf die Altlasten sind großflächige Bodenverunreinigungen durch die Frottierweberei beseitigt worden. Zudem wurde das alte Neckarbett, das quer durch das Quartier führte, versiegelt.

„Neben den topographischen Besonderheiten mussten wir auch berücksichtigen, dass das Gelände direkt an den Tübinger Ortsteil Lustnau anschließt“, sagt Prof. Mathias Hähnig von Hähnig und Gemmeke aus Tübingen. Der Architekt hat mit seinem Büro den Wettbewerb zur Planung des Quartiers gewonnen. „Die Leute hatten sich daran gewöhnt, in Nachbarschaft zu einer stillgelegten Industrieanlage zu leben. Jetzt sollten dort aber ein neuer Stadtteil und urbanes Leben entstehen“, so Hähnig. „Außerdem war seitens der Stadt eine höhere Dichte für die Entwicklung der Gewerbebrache geplant. Sind die Häuser in Lustnau eher ein- bis zweigeschossig, konnten im Wettbewerbsverfahren mehrgeschossige Bebauungsstrukturen geplant werden. Um das zusammenzubringen und die Planung im Kontext der angrenzenden Bebauungsstrukturen zu bewerten, fand von Beginn an eine Beteiligung der Bürger statt.“

Straffe Baustellen-Logistik sorgt für minimale Bauzeit

„Innerhalb von rund dreieinhalb Jahren ist das gesamte Quartier entstanden“, sagt Architekt Prof. Mathias Hähnig. „Es gab einen gemeinsamen Startschuss und zu den Hoch-Zeiten hatten wir bis zu 30 Kräne und unzählige Baustellenfahrzeuge vor Ort. Organisiert hat das Ganze ein Büro, das allein für die Baustellen-Logistik beauftragt worden ist.“

Faktenlage

Alte Weberei: Stadtentwicklung in Tübingen

  • Fertigstellung: 2016
  • Rund 50 Gebäude mit 285 Wohneinheiten
  • 1/3 Mietwohnungen, 15 % sozialer Wohnungsbau
  • 800 Einwohner

Besonderheiten:

  • Zwischenerwerb des Grundstücks durch die Stadt
  • Vermarktung zu Festpreisen
  • Vergabe bevorzugt an Baugruppen nach dem Prinzip der Vielfalt, funktionalen Mischung und Kleinteiligkeit
  • Kosten: rund 400 EUR pro m2 Bauland

Förderung:

Unterstützung aus Städtebauförderung, Landeswohnraumförderprogramm und zusätzlich Altlastenförderfonds

Auszeichnung:

Flächenrecyclingpreis 2016, Beispielhaftes Bauen 2017

Bauherr/Projektentwicklung:

Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH (WIT, Geschäftsbereich Projektentwicklung)

Städtebaulicher Entwurf:

Hähnig | Gemmeke Freie Architekten BDA, Tübingen

Freiraumplanung:

Stefan Fromm, Freier Landschaftsarchitekt BDLA, Dettenhausen

Hochbauten:

Baugruppen, Einzelbauherren, Wohnungsunternehmen mit verschiedenen Architekten

Europaweiter städtebaulicher Wettbewerb mit zwei Phasen (1. Idee, 2. ausgearbeiteter Entwurf)