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Höchenschwand: Vom Lehrraum zum Wohnraum

Seite 2 Grundriss erforderte Kreativität
Kurz & bündig

In Höchenschwand im Südschwarzwald ist ein ehemaliges Schulgebäude erfolgreich in ein modernes Mietshaus umgewandelt worden. Dafür musste unter anderem der Bauherr in Vorleistung treten und der Gemeinderat den Bebauungsplan anpassen, doch der Aufwand hat sich gelohnt: Die bereits erschlossene Fläche konnte neu genutzt werden und bietet heute als Geschosswohnungsbau im ländlichen Raum fünf Wohnungen, die sehr idyllisch gelegen sind. Darüber hinaus sorgte der besondere Schulhaus-Charme für eine rasche Vermietung der gesamten Immobilie. Damit steht das Projekt beispielhaft für zahlreiche kreative Möglichkeiten, wie eine Umnutzung von bereits bestehenden Flächen zu neuem Wohnraum führen kann.

Ausgefallene Idee überzeugt

In einer Schule wohnen? Was so manchen Schüler schauern lassen würde, hat im Südschwarzwald zahlreiche Fans gefunden. Im Weiler Oberweschnegg in der Gemeinde Höchenschwand (ca. 2.500 Einwohner) sind in attraktiver Lage neue Wohnungen entstanden – weil ein Bauherr bereit war, in Ungewöhnliches zu investieren.

Auf den ersten Blick lässt sich die Vergangenheit des Gebäudes nicht erahnen. Man fragt sich vielleicht, wieso ausgerechnet hier – mitten auf der grünen Wiese, abseits der umliegenden Ortsteile – ein Wohnhaus entstanden ist? Dass es sich um eine umgebaute alte Schule handelt, erschließt sich erst, wenn man das Gebäude betritt. Die tiefen Räume, der fast vier Meter breite Flur: Hier wird deutlich, dass es zumindest kein klassisches Mehrfamilienhaus zu sein scheint.

Optimale Lage und Aussicht

Reinhold Lederer, der den heutigen Eigentümer der Immobilie vertritt, erkannte das Potenzial sehr schnell. Die Lage und die Aussicht von der Schule boten sich für Wohnraum eindeutig an. Zudem musste keine neue Fläche erschlossen werden. Vielmehr galt es, ein in die Jahre gekommenes Gebäude als Basis zu nehmen und für heutige Bedürfnisse zu nutzen.

Kurzerhand fragte Lederer bei der Gemeindeverwaltung an, ob das Grundstück samt Gebäude zum Verkauf stehen würde. „Das Interesse an der Idee eines Mehrfamilienhauses im Grünen war grundsätzlich von Beginn an da“, erinnert er sich. „Doch bevor wir die Zustimmung für die Umgestaltung erhielten, mussten wir dem Gemeinderat einen Vorentwurf präsentieren, um aufzuzeigen, wie sich der potenzielle Bauherr die Nutzung der ehemaligen Schule vorstellt. Auch wenn das Gebäude zu dem Zeitpunkt weitestgehend ungenutzt war, wollten die Verantwortlichen sichergehen, dass ihnen gefällt, was wir vorhaben.“

Architekt Gerold Müller ergänzt: „Grundsätzlich ist zu begrüßen, dass Gemeinden den Verkauf von Grundstücken beziehungsweise Bestandsimmobilien von qualifizierten Entwurfskonzepten abhängig machen.“

Umnutzung nicht ohne Weiteres möglich

Als die Pläne auf dem Tisch lagen, folgte das „Okay“ des Gemeinderats recht schnell. Wobei sich ebenso schnell herausstellte, dass es nicht unerhebliche Herausforderungen gab, bevor mit dem Bau begonnen werden konnte. „Im B-Plan war die Fläche im Außenbereich als Sondernutzung für eine Schule ausgewiesen. Die Umnutzung in ein Wohnhaus war damit nicht ohne Weiteres möglich“, sagt Gerold Müller.

Doch gemeinsam wurde das Vorhaben zunehmend real: Zuerst entwickelte der Architekt ein bauliches Konzept, das den Bestandsschutz des Gebäudes berücksichtigte und der Garten- und Landschaftsplaner erstellte einen Umweltbericht mit Ökobilanz. Parallel dazu passte die Gemeinde den B-Plan vorhabenbezogen an. Anschließend musste eine Wasserleitung, die bisher im Fundamentbereich des Gebäudes verlief, verlegt werden. So vergingen am Ende rund eineinhalb Jahre, bevor mit dem Bau gestartet werden konnte.

„In Höchenschwand ist es auf spannende und intelligente Art und Weise gelungen, ein ungenutztes Schulhaus zu einem Wohnhaus umzubauen. Das hat meinen Mann und mich von Beginn an interessiert und wir haben uns als Mieter beworben, zumal uns auch die Architektur, die Lage und die Aussicht sehr zusagten. Heute leben wir in einer der fünf neuen Wohnungen, die wir besonders für ihre großen Fenster, die hohen Räume und die außergewöhnlich gute Ausstattung schätzen.“

Bewohnerin des umgestalteten Schul-/Wohnhauses in Höchenschwand-Oberweschnegg
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Bestehende Flächen einer neuen Nutzung zuzuführen, fordert kreative Lösungen. Das zeigt das Wohnprojekt in Höchenschwand-Oberweschnegg im Südschwarzwald: Hier ist ein altes Schulgebäude auf dem Land in ein zeitgemäßes Mehrfamilienhaus umgewandelt worden. Gemeinde, Bauherr und Architekt haben eng zusammengearbeitet, um die bereits erschlossene Fläche optimal zu nutzen. So entstanden fünf Wohnungen, die exemplarisch zeigen, wie sich Bestandsflächen wandeln und damit modernen Ansprüchen gerecht werden können.

Grundriss erforderte Kreativität

Architektonisch galt es vor allem, Licht ins Gebäude zu bekommen und die Raumtiefe optimal zu nutzen. „Da der Dachraum zu niedrig und der Dachstuhl statisch unbrauchbar waren, haben wir ihn komplett abgerissen und das Gebäude bis auf das Niveau der bestehenden Decke über dem Untergeschoss rückgebaut“, erklärt Architekt Müller. Auf der vorgegebenen Tragkonstruktion ist dann in Massivbauweise das Erdgeschoss neu errichtet worden. In Teilen wurde das Gebäude durch ein galerieartiges Obergeschoss ergänzt und ein neues Treppenhaus eingebaut.

Optimale Raumnutzung ...

„Es gibt im Haus jetzt fünf Wohnungen zwischen 110 und 150 Quadratmetern. In den drei Maisonette-Wohnungen im EG/OG sind die Schlafräume nach Norden orientiert, die Wohnräume nach Süden. Hier sorgen großzügige Verglasungen nicht nur für einen tollen Blick in die Schweizer Alpen, sie lassen auch das benötigte Licht ins Gebäude.“ Für eine optimale Raumnutzung sind die ehemaligen Klassenzimmer in der Mitte geteilt worden. Im Erdgeschoss wurden in den breiten Flur freistehende Kuben eingestellt, die als Gäste-WCs und Abstellräume dienen. Darüber hinaus wird in drei Wohnungen der Flur, der ehedem auch als Pausenraum der Schule genutzt wurde, als großzügiger Essbereich genutzt. „Vom Grundriss her ist hier die Struktur des alten Schulhauses noch am ehesten ablesbar“, so der Architekt.

... und nachhaltige Flächen-Nutzung

Mit einer Geothermieanlage, Photovoltaik-Zellen auf dem Dach und einer Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist das neue Gebäude energetisch hocheffizient.

Der Außenbereich des rund 3.500 Quadratmeter großen Grundstücks ist vollkommen neu gestaltet worden. Dabei wurde auch das Geländeniveau großflächig überarbeitet: Der frühere Bolzplatz wurde zurückgebaut und das Gelände wieder dem natürlichen Verlauf mit leichter Südhanglage angepasst.

Neben acht Garagen und vier Besucherparkplätzen gibt es jetzt einen Fahrrad- und einen Müllraum sowie einen Spielplatz. Ansonsten wurden die Freiflächen sehr naturnah gestaltet, um sie in die Umgebung einzufügen. Etwa die Hälfte des Grundstücks ist Rasenfläche, die andere Hälfte Blumenwiese.

Neuer Wohnraum mit eigenem Charme

Auch wenn es durchaus großes Kaufinteresse gibt, werden die Wohnungen ausschließlich zur Miete zu einem Preis von 8,50 Euro pro Quadratmeter angeboten. Genutzt werden sie derzeit von einer gut durchmischten Nachbarschaft. Dank des attraktiven Angebots fanden sich schnell eine Familie, berufstätige Paare und Senioren, die den ganz eigenen Charakter des Hauses sehr zu schätzen wissen.

Es mag als ausgefallene Herangehensweise erscheinen, ein altes Schulhaus in ein zeitgemäßes Mehrfamilienhaus umzuwandeln. Doch steht dieses Projekt exemplarisch für zahlreiche ungenutzte Immobilien, die mit der richtigen Idee als neuer Wohnraum wiederbelebt werden können.

"Mit der richtigen Idee können ungenutzte Immobilien als Wohnraum wiederbelebt werden."

Gerold Müller, Architekt

Immobilien müssen entdeckt werden

„Ich war bereits länger auf der Suche nach einem passenden Bauprojekt für meinen Mandanten und bin an dem alten Schulhaus aus den 1960er-Jahren häufiger vorbeigefahren“, sagt Reinhold Lederer, der den heutigen Eigentümer vertritt. „Das Gebäude wurde von einem benachbarten Möbelhaus teilweise als Gebrauchtmöbellager genutzt. Als an einem Tag der offenen Tür dort ein Schnäppchenmarkt stattfand, hatte ich die Gelegenheit, die Immobilie genauer anzuschauen. Danach war für mich klar: Ein Gebäude in dieser Lage muss besser genutzt werden. Hier würde es sich lohnen zu investieren.“

Faktenlage

Umnutzung eines ehemaligen Schulhauses

  • Fertigstellung: 2017
  • Altes Schulgebäude aus den 1960er-Jahren wird zu modernem Mehrfamilienhaus
  • 5 Wohnungen mit 110 bis 150 m2, davon 3 in Maisonette-Bauweise

Bauliche Besonderheiten:

  • Hochwertige Ausstattung, u.a. Fußbodenheizung, Naturholzparkett und Schwedenofen
  • Naturbelassene Gestaltung der Außenbereiche, ca. 3.500 m2
  • Effizienzhaus 40, A+

KG 300 + 400: 1.718.000 EUR (ohne Garagen)

Miete:

8,50 EUR pro m2

Auszeichnung:

Beispielhaftes Bauen 2017

Bauherr:

privater Investor, vertreten durch Reinhold Lederer, Waldshut-Tiengen

Architekt:

Gerold Müller, Freier Architekt BDA, Waldshut-Tiengen

Landschaftsarchitekt:

Burkhard Sandler, Landschaftsarchitekten BDLA, Hohentengen

Direktvergabe des Auftrags für Architektur- und Landschaftsarchitekturbüro