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Pforzheim: Qualität bezahlbar machen

Seite 1 Hohe Ansprüche an Architektur und Ausstattung
Kurz & bündig

„In beispielhafter Weise wird mit geringem finanziellem Spielraum qualitätsvolles Wohnen im geförderten Wohnbau realisiert. Dies geschieht mit einer kompakten Grundrissgestaltung, wirtschaftlichen und dennoch ansprechenden Erschließungen und sparsamen Gestaltungselementen. Gleichwohl schaffen gezielt eingesetzte Details eine angemessene Erscheinung und belegen das Gestaltungspotenzial, das gerade in dieser Bauaufgabe liegt“. So begründete die Jury der Architektenkammer Baden-Württemberg die Auszeichnung „Beispielhaftes Bauen“ an die STADTBAU GmbH PFORZHEIM für deren gefördertes Wohnbauprojekt im Stadtteil Brötzingen. Sätze, die sich eins zu eins auch auf den zweiten Bauabschnitt übertragen lassen, der im Februar 2018 bezugsfertig sein wird. Trotz gestiegener Kosten für Erschließung, Bau und Ausstattung ist es dem Bauherrn gelungen, den Mietpreis für die neuen Wohnungen auf „sozialem Förderniveau“ zu halten.

Hohe Ansprüche an Archtitektur und Ausstattung

Vor zehn Jahren realisierte die STADTBAU GmbH PFORZHEIM die ersten Gebäude eines hochwertigen sozialen Wohnungsbau-Projekts. Jetzt setzt sie den zweiten Bauabschnitt um, der das gleiche Ziel verfolgt: qualitativen Wohnraum zu günstigen Mieten anzubieten. Die Baukosten sind im Vergleich zu 2007 deutlich gestiegen, der Mietpreis bleibt aber auf niedrigem Niveau. Wie ist das möglich? Ein Besuch vor Ort klärt auf.

Ruhig und beschaulich wirkt das Leben in der Wohnanlage an diesem sonnigen Vormittag. Fast schon majestätisch thronen die drei Häuser auf einer steil abfallenden Anhöhe in der Eisenbahnstraße im Pforzheimer Stadtteil Brötzingen. Von dort haben die Bewohner, die zum großen Teil seit 2007 dort wohnen, einen schönen Blick auf die Stadt und einen nahe gelegenen, innerstädtischen Grünbereich.

Durch ein teils begrüntes Gitter sieht man zur anderen Seite hin auf die drei neuen Gebäude. Noch sind sie von Baugerüsten umgeben und es fehlt der Putz an den Außenwänden. Doch sie gleichen den bereits bestehenden Häusern auf den ersten Blick. Im Februar 2018 sollen sie bezugsfertig und über eine Grünanlage, die mit Sitzgelegenheiten zum Verweilen einlädt, mit den bereits bewohnten Gebäuden verbunden sein.

Schönes Ambiente für Jung und Alt

Die optisch sehr ansprechenden, viergeschossigen Bestandsgebäude reihen sich auf dem schmalen Grundstück in Nord-Süd-Richtung aneinander. Das Gelände wurde in früheren Zeiten vom städtischen Betriebshof genutzt und von der STADTBAU GmbH PFORZHEIM gekauft. Die Häuser sind modern gehalten und leicht zueinander abgedreht – das sorgt für eine aufgelockerte Szenerie. Die Parkplätze liegen außerhalb der Anlage, so dass der räumlich begrenzte Außenbereich ausschließlich für die schmucken Gärten der Mieter und für Spiel- und kleine Aufenthaltsflächen genutzt werden kann. Die Wohnungen im Erdgeschoss sind barrierefrei.

Insgesamt befinden sich 48 Wohneinheiten in den drei Häusern – pro Gebäude 16. Sie sind als Vierspänner mit innen liegendem Treppenhaus konzipiert: Auf jeder Etage gibt es zwei Drei-Zimmer- und zwei Zwei- Zimmer-Wohnungen. Die Altersstruktur bei den Bewohnern ist gut durchmischt – hier leben Jung und Alt, Familien und Alleinstehende in einem funktionierenden sozialen Miteinander. So soll es auch in den neuen Gebäuden sein.

Unsere Ansprüche an die Architektur und Ausstattung sind hoch. Ein Spagat, der nicht immer einfach für uns ist.

Zwischen Anspruch und Bezahlbarkeit

„Als kommunales Wohnungsunternehmen tragen wir eine besondere Verantwortung für lebenswerten und vor allem bezahlbaren Wohnraum in unserer Stadt“, sagt Armin Maisch, Geschäftsführer der STADTBAU GmbH PFORZHEIM. „Dabei sind unsere Ansprüche an die Architektur und Ausstattung hoch. Ein Spagat, der nicht immer einfach für uns ist.“ Für die Realisierung des zweiten Bauabschnitts in der Eisenbahnstraße musste das Unternehmen so manche organisatorische, formelle und finanzielle Hürde nehmen, die es 2007 in dieser Form noch nicht gab.

Erschließung kostet deutlich mehr

Höhere Kosten ergaben sich vor allem bei der Erschließung des Grundstücks. Armin Maisch: „Im Vergleich zum ersten Bauabschnitt sind sie um 137 Prozent gestiegen.“ Das zweite, mehr als doppelt so große Grundstück hat die STADTBAU GmbH PFORZHEIM von der Deutschen Bahn gekauft. „Es gehörte vormals zum ehemaligen Güterbahnhof und war kampfmittelbelastet und teilweise kontaminiert“, erzählt Oliver Lamprecht, ebenfalls Geschäftsführer der STADTBAU GmbH PFORZHEIM.

Dazu kam, dass die Auffüllungen, die vor über hundert Jahren zur Anlage des Bahndammes gemacht wurden, schwierig waren. „Bei zwei Häusern mussten wir Bohrpfähle aus Beton bis zu 20 Meter tief in den Boden einbringen, um eine Tragfähigkeit herzustellen“, so Oliver Lamprecht.

Auf dem zweiten Bauabschnitt wurden Eidechsen gefunden, für die wir eine Ausgleichsfläche schaffen mussten.

Ausgleich für Eidechsen und Vögel

Konnte die STADTBAU für den ersten Bauabschnitt mit 4.800 Quadratmetern planen, sind es bei dem zweiten sogar 10.500. Diese Fläche sollte über die drei geplanten Gebäude hinaus für weiteren Wohnungsbau genutzt werden, doch machte der Naturschutz dem Bauherrn einen unerwarteten Strich durch die Rechnung. „Auf diesem Abschnitt wurden Eidechsen und Vögel gefunden, für die wir eine Ausgleichsfläche schaffen und dadurch 2.400 Quadratmeter abgeben mussten“, erzählt Armin Maisch. „Das hat natürlich zusätzliche Kosten verursacht, mit denen wir im Vorfeld nicht gerechnet haben. Und es konnte dadurch bedeutend weniger Wohnraum geschaffen werden.“ Neben den höheren Erschließungskosten hatte die STADTBAU auch höhere Kosten für den technischen Ausbau und energetische Maßnahmen. Oliver Lamprecht: „Darüber hinaus sind die Auflagen für den Umweltschutz gestiegen. Heute müssen insgesamt deutlich mehr Untersuchungen vorgenommen und Gutachten erstellt werden.“

Auf diesem Abschnitt wurden Eidechsen und Vögel gefunden, für die eine Ausgleichsfläche geschaffen und dadurch 2.400 Quadratmeter abgegeben werden mussten.

Auf diesem Abschnitt wurden Eidechsen und Vögel gefunden, für die eine Ausgleichsfläche geschaffen und dadurch 2.400 Quadratmeter abgegeben werden mussten.

Auf dem Grundstück des zweiten Bauabschnitts musste die STADTBAU GmbH PFORZHEIM Ausgleichsflächen mit Trockenmauern für Eidechsen schaffen.

Auf dem Grundstück des zweiten Bauabschnitts musste die STADTBAU GmbH PFORZHEIM Ausgleichsflächen mit Trockenmauern für Eidechsen schaffen.

Ohne Zuschüsse kein Bau

Kostensteigerung für 2. Bauabschnitt im Vergleich zu 2007

  • 137 Prozent mehr für Erschließung (größeres Grundstück, lange Verkehrswege, Kampfmittel, Altlasten, Naturschutz)
    • 1. BA: 365.000 Euro
    • 2. BA: 866.000 Euro
  • 108 Prozent mehr für technischen Ausbau (Teuerungen Sanitär, Heizung, Lüftung etc.)
  • 54 Prozent mehr für die Baukonstruktion (Teuerungen, monolithische Bauweise, Bohrpfähle)
    • 1. BA: 2.761.500 Euro
    • 2. BA: 4.260.000 Euro
  • 21 Prozent mehr für Handwerkerleistungen (Auftragslage des Handwerks war 2007 konjunkturbedingt schlechter, dadurch erhielt die STADTBAU GmbH PFORZHEIM günstigere Angebote für gleiche Leistungen)

Fördergelder durch Fehlbelegung

Auch die Finanzierung der drei neuen Gebäude setzt sich im Vergleich zu 2007 anders zusammen. „Die Mieter müssen beim Einzug in unseren geförderten Wohnungsbau grundsätzlich einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vorlegen, um Anspruch auf die geförderte Wohnung mit dem geringeren Mietpreis zu haben“, sagt Armin Maisch. Beim ersten Bauabschnitt erhielt die STADTBAU noch Zuschüsse aus der Fehlbelegungsabgabe, die es beim zweiten Abschnitt nicht mehr gab. Diese mussten alle Mieter einer geförderten Wohnung an die Stadt bezahlen, wenn sie im Laufe der Zeit ein höheres Einkommen erzielten und deshalb keinen Anspruch mehr auf den WBS hatten. Die so vereinnahmten Gelder gab die Stadt an alle Bauherren, die neuen geförderten Wohnraum schafften, weiter.

So flossen der STADTBAU neben dem zinsverbilligten Darlehen Zuschüsse aus der Fehlbelegungsabgabe von knapp einer Million Euro zu. „Ohne diese Zuschüsse hätten wir die ersten drei Häuser gar nicht bauen können“, betont Armin Maisch.

Ohne diese Zuschüsse hätten wir die ersten drei Häuser gar nicht bauen können.

Darlehen kompensieren

„Der Wegfall der Fehlbelegungsabgabe kann teils dadurch kompensiert werden, dass das zinsverbilligte Darlehen aus dem Landeswohnraumförderprogramm mit einem höheren Darlehensbetrag und mit einer längeren Zinsbindung gefördert wird“, so der Geschäftsführer weiter. Während im ersten Bauabschnitt ein Darlehen mit drei Millionen Euro und einer Zinsbindung über zehn Jahre abgeschlossen wurde, betrug das Darlehen dieses Mal circa 6,2 Millionen Euro mit 25-jähriger Zinsbindung. „Allerdings haben sich die Baukosten verdoppelt. Außerdem bleiben die Wohnungen 25 Jahre gebunden, was wir als kommunales Unternehmen aber trotz finanzieller Nachteile gerne als unsere Aufgabe erledigen.“

Geförderter Wohnungsbau in Pforzheim

Die neuen Gebäude wurden energetisch erheblich verbessert. „So haben wir deutlich höhere Wärmedämmwerte sowohl bei der Dach- als auch bei der Außenwandkonstruktion und den Fenstern. Damit erreichen wir den KfW Effizienzhaus 55-Standard, für den wir einen relativ hohen Förderzuschuss von der L-Bank erhalten.“ Pro Wohnung macht er 5.000 Euro aus.

Richtlinie gibt Größe(n) vor

Auf den äußeren Blick scheinen die Bestands- und die Neubauten identisch. Die Wohnungsgrößen unterscheiden sich jedoch. Oliver Lamprecht: „Trotz WBS erhält man den niedrigeren Mietpreis nur, wenn die Wohnung je nach Zimmer- und Personenzahl eine bestimmte Größe nicht übersteigt. Und diese Förderrichtlinie wird nun im Vergleich zu den Gebäuden von 2007 deutlich strenger ausgelegt.“ Haben die Zwei-Zimmer-Wohnungen im ersten Bauabschnitt noch rund 52 und die Drei-Zimmer-Wohnungen rund 65 Quadratmeter, dürfen es bei den neuen Bauten nur noch etwa 47 Quadratmeter für zwei und 63 für drei Zimmer sein. Deshalb sind die Häuser in Breite und Länge etwas kleiner als die des ersten Abschnitts.

Wohnraum weiter bezahlbar machen

Trotz gestiegener Kosten für Erschließung, Bau und Ausstattung ist es der STADTBAU GmbH PFORZHEIM gelungen, den Mietpreis für die neuen Wohnungen in der Eisenbahnstraße auf „sozialem Förderniveau“ zu halten. Er liegt zwischen 5,50 und 6,07 Euro pro Quadratmeter und damit 33 Prozent unter dem dortigen Mietspiegel (8 bis 9 Euro pro Quadratmeter).

Dafür hat das städtische Unternehmen an anderen „Preisschrauben“ gedreht. „So ist zum Beispiel der aufwendige Dachüberstand und die Verklinkerung des Sockelbereichs des ersten Bauabschnitts entfallen. Auch ist der Baukörper insgesamt nochmals kompakter ausgefallen. Trotzdem hätten wir es ohne die äußerst günstigen Finanzierungskonditionen und die erhaltenen Fördermittel wohl kaum schaffen können“, sagt Oliver Lamprecht abschließend.

Ich wohne seit 2007 in der Eisenbahnstraße und bin bis heute glücklich darüber, dass ich trotz meiner geringen Rente eine so schöne, bezahlbare Wohnung habe. Die Ausstattung stimmt und ich habe einen kleinen Garten, was für eine Stadtwohnung selten ist. Auch die Nachbarn sind toll. Hier schaut jeder auf jeden und unterstützt, wenn es nötig ist. Außerdem ist die Lage super! Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind zu Fuß schnell erreichbar.

Vera Krontal, Pforzheim
Faktenlage

Geförderter Wohnungsbau in Pforzheim

  • Fertigstellung des 2. Bauabschnitts: 2018
  • 3 viergeschossige Häuser, 48 Wohnungen, 33 Zwei- und 15 Drei-Zimmer-Wohnungen
    • 1. BA zum Vergleich: 27 Zwei- und 21 Drei-Zimmer-Wohnungen (erstere werden heute stärker nachgefragt)
  • Baukosten KG 300+400: 2.216,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (voraussichtlich)
    • 1. BA zum Vergleich: 1.239,08 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
  • Mietpreis zwischen 5,50 und 6,07 Euro pro Quadratmeter plus Nebenkosten
    • 1. BA zum Vergleich: 4,60 Euro pro Quadratmeter plus Nebenkosten
  • Fördergelder: Darlehen aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm
  • Bauliche Besonderheiten:
    • Kompakte und optimierte Baukörper: großes Volumen und geringe Oberfläche, damit geringere Baukosten und geringere Wärmeverluste
    • Monolithische Bauweise mit 42,5 Zentimeter Ziegelmauerwerk mit Perlitefüllung
    • Rein mineralisches Putzsystem mit unterschiedlichen Putzstrukturen
    • Energieeffizienzhäuser nach KfW 55-Standard, großer Beitrag zur CO2- Einsparung
    • Extensive Begrünung auf den Dächern, dadurch Entlastung des Entwässerungssystems
  • Bauherr: STADTBAU GmbH PFORZHEIM
  • Architekten: SWS Architekten, Karlsruhe / Ramthun Landschaftsarchitektur, Baden-Baden