Magazin für zeitgemäßes Wohnen

"Was macht Wohnraum (un)bezahlbar?"

Der Ruf nach kostengünstigem Wohnen ist bundesweit zu hören. Auch in Baden-Württemberg. Dabei gibt es bereits innovative und nachhaltige Lösungen, wie man dem hiesigen Mangel an Wohnraum begegnen kann, wie die Projekte in dieser KONZEPT-Ausgabe zeigen. Dennoch deckt das Angebot nicht die Nachfrage – Grund genug für die KONZEPT-Redaktion vier Experten an einen Tisch zu bitten und sie nach den Gründen zu fragen: Welche Stellschrauben können Städte und Kommunen bedienen? Was sind die wesentlichen Kostentreiber beim Wohnungsbau? Und wo müssen zukunftsfähige Modelle ansetzen?

Darüber tauschen sich aus:

Welche Möglichkeiten haben Städte und Gemeinden, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?

BS: Es gibt verschiedene Hebel, die bedient werden können. Ich kann beispielsweise über die Bauleitplanung eine Quote für kostengedämpften und auch geförderten Wohnungsbau festlegen. Wobei wichtig ist, dass diese Quote auch realistisch erfüllt werden kann. Oder ich schreibe ein eigenes, städtisches Grundstück so aus, dass das Bebauungskonzept eine Quersubventionierung über einen Mix aus gefördertem und freifinanziertem Wohnbau vorsieht.

Gibt es für solche Planungen bessere und schlechtere Voraussetzungen?

BS: Grundsätzlich ist es für Städte und Kommunen von Vorteil, die Bauprojekte in Eigenregie umsetzen zu können. Möglich ist das über ein eigenes Wohnbauunternehmen, das eine sehr langfristige Planung von Wohnraum ermöglicht. Zudem kann es sich sehr differenziert am Markt bewegen, von der Verwaltung von Wohnungen über Sanierungen bis hin zu Neubauten. Eine Alternative ist eine städtische Entwicklungsgesellschaft. Mit ihr entfallen Renditeerwartung und Projektentwickler-Marge, zudem kann auf die Bonität der Stadt zurückgegriffen werden.

Was sind heute die wesentlichen Kostentreiber beim Wohnungsbau?

HR: Einen großen Anteil machen die steigenden Grundstücks- und Herstellungskosten aus, bedingt durch die momentan sehr hohe Nachfrage, vor allem in den bevorzugten Ballungszentren. Aber auch die Verschärfung der Vorschriften im Bereich Energie sowie Schall- und Brandschutzvorgaben wirken sich, wenn auch begrenzt, auf die Gesamtkosten aus. Auch kostentreibende Nebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer sollten hinterfragt werden.

Inwiefern können Sie als Architekt, Herr Raff, Einfluss auf die Baukosten nehmen? Oder gibt der Auftraggeber den Rahmen vor?

HR: Die Baukosten für Wohnraum liegen im Vergleich zu anderen Bauaufgaben schon jetzt im unteren Bereich, folglich bleibt unser Spielraum sehr begrenzt. Und die Bauqualität sollten wir auf keinen Fall weiter absenken. Wichtige Kostenparameter wie Dichte, Geschossigkeit und Baufensterzuschnitte sind bereits in den Bebauungsplänen festgelegt. Doch ließen sich die Kosten pro Wohneinheit reduzieren, wenn wir konventionelle Grundrisstypologien aufgeben und die Wohnflächen verkleinern würden. Als Kompensation müssten dann gemeinschaftlich genutzte Angebote geschaffen werden, wie beispielsweise ein schöner Dachgarten, der die privaten Balkone ersetzt.

Den nötigen Bedarf im Blick: Projekt einer Tübinger Baugemeinschaft zu den gemeinschaftsorientierten Wohnungen und Arbeitsplätzen für Geflüchtete.

Den nötigen Bedarf im Blick: Projekt einer Tübinger Baugemeinschaft zu den gemeinschaftsorientierten Wohnungen und Arbeitsplätzen für Geflüchtete.

Das klingt nach architektonischen Chancen, die bisher zu wenig genutzt werden. Wie können neue Modelle aussehen?

HR: Meiner Einschätzung nach wird urbanes Wohnen in kompakten und mehrgeschossigen Baukörpern ein zentrales Thema sein. Mit zunehmendem Bedarf an Single-Wohnungen sind beispielsweise innovative, gemeinschaftsorientierte Wohnungen gefragt, die offen und multifunktional gestaltet sind. Eine interessante Option wären für mich hier erweiterte Rohbauten mit Wohnlofts, in denen die Bewohner ihre Wohnwünsche individuell realisieren. Wichtig ist eine gemischte Nutzung der Gebäude oder zumindest des Quartiers. Das verhindert Monotonie, erweitert die Gestaltungsmöglichkeiten und belebt den Stadtraum.

Allein auf deutschen Dächern könnten über eine Million neuer Wohnungen entstehen.

KT: Ja, für bezahlbaren Wohnraum müssen die Potenziale im hochurbanen und gut erschlossenen innerstädtischen Bereich besser genutzt werden. Allein auf deutschen Dächern in den wachsenden Ballungszentren könnten über eine Million neuer Wohnungen entstehen: kostengünstig und qualitätsvoll nachverdichtet. Warum? Aufstockungen werden auf einem bereits bezahlten Grundstück gebaut und den Bewohnern stehen die vorhandenen Infrastrukturen zur Verfügung. Zudem beinhalten sie meist technische und baustrukturelle Verbesserungen, die die Wohnsituation im gesamten Gebäude weiter steigern - wenn es gut gemacht ist, sogar mit positiven Auswirkungen in das Quartier hinein.

Herr Veit, es werden auch Häuser in Modulbauweise als kostengünstige Variante diskutiert, wie beispielsweise Ihr Projekt „Cube 11“ in Ludwigsburg. Welche Vorteile bietet es?

AV: Die Chancen liegen bei den zeitlichen und monetären Einsparpotenzialen. Das Problem Stand heute ist, dass wir jedes Stück Haus einzeln planen und bauen. Wenn jedes Mal ein Stück Auto neu geplant werden würde, wissen wir alle, dass das unbezahlbar wäre. Deswegen haben wir den „CUBE“ als einen Modulbau entwickelt, bei dem wir davon ausgehen, dass er oft vervielfältigt werden kann und wird. So reduzieren sich die Planungskosten mit jedem weiteren Haus deutlich, weil nur noch individuelle Anpassungen notwendig sind. Durch die sehr kurze Bauzeit und die vergleichsweise geringen Lebenszykluskosten ergibt sich ein monetärer Vorteil.

KT: Ich komme an dieser Stelle nochmal auf die Konzepte zur Aufstockung zurück. Denn kennt man die geometrischen und strukturellen Eigenschaften von Gebäuden – wie das bei vielen Bauten aus den 1950er- und 60er-Jahren in Deutschland der Fall ist – lassen sich auch hierfür maßgeschneiderte, modulare Bauweisen und individuelle Vorfertigungen entwickeln. Diese würden einen weiteren, wesentlichen Beitrag zur Errichtung von neuem, kostengünstigem Wohnungsbau leisten.

CUBE 11

Serielles Bauen für bezahlbaren Wohnraum

Die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH ist Bauherrin des Pilotprojekts „CUBE11“. Das gemeinsam mit dem Stuttgarter Planungsbüro schludeströhle richter architekten bda entwickelte Konzept setzt auf qualitativ hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum durch serielle Vorfertigung. Die dafür verwendeten, würfelförmigen Module verfügen über ein Grundmaß von 11 x 11 Metern. Dank ihres Einsatzes entstanden innerhalb von nur vier Wochen die Gebäudehülle in Holzbauweise sowie ein großer Teil der technischen Installationen zweier Neubauten in der Brucknerstraße. Bezugsfertig waren die beiden dreigeschossigen Wohngebäude mit zwölf Wohneinheiten nach 3,5-monatiger Bauzeit (ab Oberkante Kellerdecke). Aktuell werden sie zur Unterbringung von Flüchtlingen eingesetzt.

Gesetzt den Fall, eine Stadt oder Kommune plant neuen Wohnraum: Welche Grundlagen muss sie schaffen, um bedarfsgerecht bauen zu können?

BS: Grundsätzlich sollte ein Stadtentwicklungskonzept die Basis aller Dinge sein. Zudem müssen entsprechende Entwicklungsflächen zur Verfügung stehen. Um dann nachfrageorientiert planen, steuern und bauen zu können, ist es notwendig, Daten von den Einwohnern in punkto Altersgruppen, Beschäftigung, Wanderungsbewegungen und sozialem Status zu erheben. Die strategische Zielsetzung auf der Grundlage von Beteiligungsverfahren gibt dabei der Gemeinderat vor. Was glauben Sie, bestimmt das Wohnen der Zukunft? Entscheiden allein die Kosten über ein qualitätsvolles Zuhause? HR: Nein, glücklicherweise entscheiden hier nicht nur die Kosten, obwohl im Sinne einer langfristigen Haltbarkeit eine hohe Bauqualität sinnvoll und wirtschaftlich ist. Guter Städtebau kostet nicht mehr, er bedeutet vor allem, die Voraussetzungen für ein gutes Wohnumfeld in lebendigen Quartieren zu schaffen. Dazu zählen hochwertige Freiräume genauso wie zusätzliche Gemeinschaftsangebote, die den sozialen Zusammenhalt vertiefen.

Was glauben Sie, bestimmt das Wohnen der Zukunft? Entscheiden allein die Kosten über ein qualitätsvolles Zuhause?

HR: Nein, glücklicherweise entscheiden hier nicht nur die Kosten, obwohl im Sinne einer langfristigen Haltbarkeit eine hohe Bauqualität sinnvoll und wirtschaftlich ist. Guter Städtebau kostet nicht mehr, er bedeutet vor allem, die Voraussetzungen für ein gutes Wohnumfeld in lebendigen Quartieren zu schaffen. Dazu zählen hochwertige Freiräume genauso wie zusätzliche Gemeinschaftsangebote, die den sozialen Zusammenhalt vertiefen.

Nicht die Kosten entscheiden über den Erfolg einer sozial funktionierenden Struktur.

BS: Ich glaube, dass die zunehmende soziale Durchmischung in Quartieren zu einem bestimmenden Faktor werden wird. Nicht die Kosten entscheiden über den Erfolg einer sozial funktionierenden Struktur. Die Frage ist vielmehr, wie gut es uns gelingt, Menschen mit unterschiedlichen Lebensläufen und in verschiedenen Lebensphasen in einen gemeinsamen Lebensraum zu integrieren, in dem Gemeinschaft und Privatheit gleichermaßen möglich sind. Kann Architektur damit nur auf aktuelle Bedürfnisse reagieren? Oder agiert sie auch?

Kann Architektur damit nur auf aktuelle Bedürfnisse reagieren? Oder agiert sie auch?

AV: „Cube 11“ ist für mich ein Paradebeispiel, das Architektur sogar noch mehr kann: nämlich Entwicklungen aktiv gestalten. So erlaubt unsere Holz-Modulbauweise verschiedene Grundrissvarianten, die vom 1-Zimmer-Appartement bis zur 5-Zimmer-Maisonettewohnung reichen. Balkone, Terrassen, Vordächer und ein Aufzug können ergänzt werden und als Fassadengestaltung ist eine große Bandbreite an Materialien möglich. Darüber hinaus lassen sich die Einzel-Module kreativ kombinieren und in bis zu vier Stockwerken übereinander bauen. Damit können sie von Städten und Kommunen unkompliziert und städtebaulich sinnvoll dort eingepasst werden, wo Bedarf besteht.