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Ulm: Wettbewerb fördert Kostenersparnis

„Wir brauchen den Wettbewerb, um kostengünstig zu bauen“, sagt Christoph Neis, Geschäftsführender Vorstand der ulmer heimstätte eG. Es sei wichtig, Vergleiche zu ziehen und zu prüfen, mit welchen Partnern sich die eigenen Ziele am besten umsetzen ließen. Dabei spricht er aus Erfahrung: Seiner Ulmer Genossenschaft ist es gelungen, mithilfe des richtigen Teams 43 Neubau-Wohnungen zu bauen, die barrierefrei, energieoptimiert und kostengünstig sind.

Kurz & bündig

Die ulmer heimstätte eG erweiterte ihren Bestand an barrierefreiem Wohnraum, indem sie in der Weststadt ein umfangreiches Neubauprojekt realisierte. Die 43 Wohnungen inklusive zwei Wohngruppen für ambulant betreutes Wohnen sind energieoptimiert und liegen mit einer Miete von maximal 8,90 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Ulmer Mietspiegel. Möglich wurde das Projekt über ein sorgfältig zusammengestelltes Planungs- und Realisierungsteam, das über eine Mehrfachbeauftragung und ein kooperatives Vergabeverfahren ausgewählt wurde.

Herr Neis, beginnen wir mit einer der wichtigsten Fragen: Zu welchem Preis können Sie Ihre Neubauwohnungen in der Ulmer Weststadt zur Miete anbieten?

„Der Quadratmeter kostet maximal 8,90 Euro Miete und im geförderten Wohnungsbau 6,10 Euro. Damit liegen wir unter dem Preis vergleichbarer Neubauwohnungen in Ulm.“

Damit haben Sie den Schlüssel zu bezahlbarem Bauen und Wohnen gefunden?

„Wir verfahren mit unseren Projekten – auch im Nüblingweg – auf eine Art und Weise, die sich als sehr effektiv erwiesen hat. Dazu gehört es, über Auswahlverfahren wie Wettbewerbe oder Mehrfachbeauftragungen die richtigen Partner zu finden. Und zwar für beide Seiten: für die Planung und den Bau. Gerade in der Realisierung verfügen Handwerker und Bauunternehmen über ein unglaublich großes Wissen, das wir optimal nutzen wollen.“

Das heißt, nur im Miteinander lässt sich neuer Wohnraum zu günstigen Konditionen umsetzen?

„Ja, es geht nur gemeinsam. Und alle Beteiligten müssen das gleiche Ziel vor Augen haben. Im Fall unseres Projektes „In der Weststadt Zuhause“ hatten wir uns einen sehr umfangreichen Kriterienkatalog vorgenommen. Da war es entscheidend, mit allen Partnern vertrauensvoll zusammenzuarbeiten, um die ambitionierten Pläne umzusetzen.“

Inwiefern zahlt sich gute Zusammenarbeit finanziell aus?

„Es geht darum, das Teamwork zu optimieren. Dazu gehören die richtigen Prozesse, zudem arbeiten wir oft in einem kooperativen Vergabeverfahren. Das heißt, es werden keine Einheitspreise, sondern Zielpreise verhandelt. Jeder äußert seine Vorstellungen und man bewegt sich aufeinander zu – das bietet viel Spielraum. Für unser Projekt im Nüblingweg hatten wir einen Generalübernehmer beauftragt, der seinerseits alle Planer und Nachunternehmer nach diesem Verfahren mit uns abgestimmt hat.“

„Ich habe aus dem Mitgliedermagazin der ulmer heimstätte über das Projekt ‚In der Weststadt Zuhause‘ erfahren. Die Wohnungen haben meinem Mann und mir von Beginn an sehr gut gefallen, auch, weil sie alle Bedingungen fürs Alter erfüllen. Auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum kann ich Genossenschaften uneingeschränkt empfehlen.“

Hannelore Hardy, Ulm

Schauen wir auf das Ergebnis: Haben Sie mit den neu errichteten Wohnungen all ihre Ziele erreicht?

„Ja. Für uns als Genossenschaft ist es wichtig, unseren Mitgliedern ein Zuhause zu bieten, in dem sie möglichst lange leben können. Gerade in der Weststadt befindet sich die Hälfte unseres Bestandes, vom Neubau bis zu Gebäuden aus der Gründerzeit. Nur an barrierefreiem Wohnraum fehlte es noch, der aufgrund der demographischen Entwicklung immer stärker nachgefragt wird. Und da es bautechnisch nicht möglich war, bestehende Wohnungen im benötigten Maße zu modernisieren, haben wir neu gebaut.“

Genossenschaft mit langer Tradition

1896 wurde der Spar- und Bauverein gegründet, aus dem später die ulmer heimstätte eG hervorging. Aktuell stellt die Genossenschaft ihren rund 5.600 Mitgliedern über 2.400 eigene Wohnungen zur Verfügung.

Ihre Wohnanlage bietet auch zwei Wohngruppen Platz, in denen Menschen mit Behinderung leben. Wie haben Sie diese Kosten abfedern können?

„Alle unsere Neubauten haben eine soziale Komponente und die Menschen kommen in den Hausgemeinschaften sehr gut zurecht. Allerdings benötigen sie natürlich bestimmte Infrastrukturen, Raumkonzepte und anderes. Das muss von Beginn an berücksichtigt und in den Kriterienkatalog mit aufgenommen werden.“

Für den Nüblingweg haben wir sämtliche Anforderungen bereits im Planungsstadium mit unseren Kooperationspartnern, der Stadt Ulm und dem RehaVerein für soziale Psychiatrie Donau-Alb, abgestimmt. Der Grundriss der Wohnungen wurde auf die besonderen Anforderungen der Wohngruppen hin optimiert, die Ausstattung unterscheidet sich dabei aber nur marginal von dem im ganzen Haus realisierten barrierefreien Standard. Wesentliche Mehrkosten sind daher nicht entstanden.

Christoph Neis, Geschäftsführender Vorstand der ulmer heimstätte eG

Apropos städtisch: Wie lief die Zusammenarbeit in diese Richtung?

„Sehr gut. Die Stadt hat uns die Fläche ja verkauft und ist bei Konversionsprojekten die Genehmigungsbehörde, die Bebauungspläne begleitet und in Teilen auch erstellt. Dabei mussten wir uns beispielsweise über die wirtschaftlichen Vorgaben wie Ausnutzung der Fläche und Grundstücksgrenzen abstimmen – was natürlich reibungsloser läuft, wenn man einen guten Draht zueinander hat.“

Haben Sie in Sachen Flächenerwerb als Genossenschaft Vorteile gegenüber privaten Investoren?

„Nein, nicht als Rechtsform. Wenn, dann als bestandshaltendes Unternehmen. Unsere Wohnungen stehen der Stadtbevölkerung langfristig zur Verfügung, sie werden nicht meistbietend verkauft, sondern stabilisieren das Mietniveau. Dieser Aspekt kann bei der Grundstücksvergabe schon eine Rolle spielen. Es gibt aber keine reservierten Flächen für Genossenschaften, wir bewerben uns wie alle anderen auch auf die Grundstücke und haben im Nüblingweg auch den regulären Preis bezahlt.“

Platz für neue Ideen

Das nachverdichtete Areal in der Ulmer Weststadt ist eine ehemals städtische Konversionsfläche. Vor dem Kauf durch die ulmer heimstätte eG wurde sie in Teilen als Parkplatz genutzt, zudem befand sich die zum Abbruch stehende Nüblingsporthalle samt Sportplatz darauf. Trotz einer sehr dichten Bebauung in direkter Nachbarschaft konnten durch die Differenzierung der gebauten Form helle Wohnungen geschaffen werden.

Als Genossenschaft verfolgt die ulmer heimstätte eG das Ziel, ihren Mitgliedern Wohnraum anzubieten, in dem sie möglichst lange leben können. Da die Bevölkerung zunehmend älter wird, steigt der Bedarf an barrierefreien Wohnungen, was Anlass zur Umsetzung des Projektes „In der Weststadt Zuhause“ war. Auf einer ehemals städtischen Konversionsfläche sind 43 Wohneinheiten errichtet worden: inklusive zwölf geförderter Wohnungen sowie zwei Wohngruppen für Menschen mit Behinderung. Über Wettbewerbe, Mehrfachbeauftragungen und kooperative Vergabeverfahren hat die ulmer heimstätte eG ein Planungsund Bauteam zusammengestellt, das ein ambitioniertes Ziel erreicht hat: barrierefreien, energieoptimierten und bezahlbaren Wohnraum.

Kriterienkatalog

Für die Bebauung der Ulmer Konversionsfläche wurden folgende Anforderungen formuliert

  • Qualitätsvolle Architektur
  • Energetische Anforderung KfW-Effizienzhaus 55
  • Hohe Grundrissqualität
  • Optimierte Wohnungsgrößen
  • Nutzung für differenzierte Lebensphasen
  • Langfristig geringer Bauunterhalt
  • Wirtschaftliche Bauweise durch standardisierte Bauelemente
  • Barrierefreiheit nach DIN 18040-2
  • Zertifizierung mit dem „Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau“

Grundrisse und Pläne

Innenansicht

Die Faktenlage

"In der Weststadt Zuhause"

  • Fertigstellung: 2015
  • 43 Wohneinheiten, davon zwölf gefördert
  • Zwei Wohngruppen für ambulant betreutes Wohnen
  • Zielvorgabe: barrierefreier, energieoptimierter und bezahlbarer Wohnraum
  • Qualitätssiegel „Nachhaltiger Wohnungsbau“
  • Preis der ARGE-Initiative (2015)
  • KG 300 + 400: 1.877 Euro pro Quadratmeter
  • Miete: 8,30 bis 8,90 Euro pro Quadratmeter; 5,90 bis 6,10 Euro pro Quadratmeter (geförderte Wohneinheiten)
  • Fördergelder: Darlehen aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm
  • Bauherr: ulmer heimstätte eG, Ulm
  • Architekten: Rapp Architekten, Ulm
  • Ausschreibung über Planungskonkurrenz und kooperative Vergabeverfahren