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Offenburg: Gelebte Mietpreisbremse

Sie sind ein urdeutsches Modell und punkten heute vor allem mit ihrem bezahlbaren Wohnraum. Doch bieten Baugenossenschaften nicht nur günstige Mieten. Sie setzen auf Selbsthilfe und Eigenverantwortung und treffen damit – vor allem in urbanen Gegenden – auf zunehmendes Interesse.

Kurz & bündig

Die GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft hat in Offenburg-Albersbösch 48 neue, altersgerechte Wohnungen gebaut, die in der Nähe des Stadtzentrums liegen und dennoch bezahlbar sind: So beläuft sich die Miete im Schnitt auf sieben Euro pro Quadratmeter. Möglich ist das, weil die Genossenschaft ausschließlich ihren Mitgliedern verpflichtet ist und keine hohe Rendite erwirtschaften muss. Vielmehr kommen sämtliche Gewinne den Bewohnern zugute, indem sie in Bestands- und Neubauten reinvestiert werden.

Ein maroder Garagenhof machte den Anfang. Wo während des deutschen Wirtschaftswunders zahlreiche Autos parkten, stehen heute vier moderne, mehrgeschossige Gebäude mit insgesamt 48 Wohnungen. Sie liegen zentrumsnah und kosten rund sieben Euro Miete pro Quadratmeter.

Der Offenburger Stadtteil Albersbösch, in dem sie gebaut worden sind, ist in den 1950er- bis 1960er- Jahren entstanden. Lebten 1965 rund 5.000 Menschen hier, waren es 2010 nur noch 3.400. Ein Drittel davon ist über 65 Jahre alt.

Damit bestand dringender Handlungsbedarf, wie die GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft eG für sich entschieden hat. Seit jeher stark in Albersbösch vertreten, sah sie nicht nur gute Möglichkeiten, nachzuverdichten. Sie fühlte sich auch ihren Mitgliedern gegenüber verpflichtet. „Viele von ihnen leben hier, seit es den Stadtteil gibt“, sagt Vorstandsvorsitzender Fred Gresens. „Doch sind die Bestandsgebäude nicht mehr optimal für sie, viele haben keinen Aufzug, geschweige denn barrierefreie Bäder. Wir wollten unseren Mitgliedern etwas bieten, das ihrem Bedarf an Wohnraum entspricht. Ohne, dass sie dafür ihr soziales Umfeld verlassen müssen.“

Klares Votum für neuen Wohnraum

Da damals mit viel „Licht, Luft und Sonne“ gebaut wurde, bot Albersbösch zahlreiche Freiflächen, die für eine innerstädtische Entwicklung in Frage kamen, so Fred Gresens weiter. Nach Rücksprache mit der Stadt fiel der Entschluss auf den alten Garagenhof, dessen Nachverdichtung aus dem städtebaulichen Rahmenplan abgeleitet wurde. Auch die Anwohner stimmten bei einer Bürgerversammlung eindeutig mit „Ja“ für den neuen Wohnraum.

2013 waren die neuen Gebäude bezugsfertig: mit altersgerechten Wohnungen, schwellenfreien Balkonen, bodentiefen Duschen, einem Hausmeisterservice, Gemeinschaftsraum und Platz für Arztpraxen. Das passende Timing bestätigte alsbald die neue Mieterstruktur: 30 bis 40 Prozent der Bewohner zogen aus älteren Gebäuden der GEMIBAU um. Im Gegenzug modernisierte die Baugenossenschaft die dadurch freigewordenen Wohnungen, um sie an jüngere Mitglieder zu vermieten.

Wir bauen nicht für Dritte, sondern ausschließlich für unsere Mitglieder.

Der Preis macht den Unterschied

„Im Vergleich zu privaten Anbietern und auch kommunalen Wohnungsunternehmen können wir in der Regel den günstigsten Mietpreis anbieten“, sagt Fred Gresens. Dafür gibt es zwei Gründe: Genossenschaften streben ähnlich wie kommunale Anbieter keine hohen Renditen an. Dazu kommt, dass sie äußerst langfristig planen können, da sämtliche Gebäude in der Regel im Bestand gehalten werden. Gerade im Vergleich zu privaten Bauträgern gehe es Genossenschaften nicht um eine schnelle Amortisierung der Investitionskosten, so Fred Gresens. „Ich sehe uns vielmehr als gelebte Mietpreisbremse. Wir bauen nicht für Dritte, sondern ausschließlich für unsere Mitglieder. Ihnen kommen sämtliche Gewinne zugute, da sie in die eigenen Gebäude und Wohnungen reinvestiert werden.“

„Wir feiern dieses Jahr ‚Goldene Hochzeit‘ bei der GEMIBAU. Seit 50 Jahren halten wir Anteile an der Genossenschaft, deswegen war es für uns bedeutend leichter, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Neben dem Preis stimmt hier ‚Am Stadtwald‘ auch die Qualität, es leben ältere und jüngere Menschen gut zusammen und wir haben eine sehr schöne Anlage außen herum.“

Günther Kupka, Offenburg

Die langfristige Planung zahlt sich auch positiv auf die Qualität des Wohnraums aus, da hochwertige Materialien – wie beispielsweise Badarmaturen oder Bodenbeläge – länger halten und zu größerer Zufriedenheit führen. Zudem betreiben viele Baugenossenschaften eine sehr aktive Bodenbevorratung, um auf die aktuellen Wohnbedürfnisse ihrer Mitglieder reagieren zu können.

Comeback der genossenschaftlichen Idee

Kosten, die deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel liegen, sind ein starkes Argument für Baugenossenschaften. Darüber hinaus bieten sie ihren Mitgliedern eine planbare Perspektive – anders als das private Bauträger oder Investoren tun können. „Unsere Mitglieder sind im Grunde Mieter im Eigentum“, sagt Fred Gresens. „Wer seine Anteile hält, behält seine Wohnung, wir können niemandem auf Eigenbedarf kündigen. Zudem ist die Wahrscheinlichkeit verschwindend gering, dass Genossenschaften ihre Bestände an Meistbietende verkaufen. Alle Mitglieder haben ein gleichberechtigtes Mitspracherecht, so dass eine erforderliche Mehrheit wohl kaum zustande kommen würde.“

„Geringe Kosten + gut ausgestattete Wohnungen + ein ansprechendes soziales Umfeld = steigende Mitgliederzahlen.“ Die Rechnung der GEMIBAU scheint aufzugehen. „Unsere Wohnungen liegen in suburbanen Zonen, nicht in bester Hanglage, aber auch nicht tief im Tal. Das spricht die klassische deutsche Mittelschicht an, denn auch für sie wird die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend schwieriger.“

Selbsthilfe, Eigenverantwortung und -verwaltung machen das Modell der GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft eG aus. Um Anspruch auf eine Wohnung zu haben, zeichnen die Mitglieder Anteile. Im Gegenzug bekommen sie äußerst kostengünstigen Wohnraum geboten, der bei „Wohnen am Stadtwald“ bei rund sieben Euro Miete pro Quadratmeter liegt.

Die 48 neuen Wohnungen sind barrierefrei und hochwertig ausgestattet. Möglich wird das sehr gute Preis-Leistungsverhältnis, da Genossenschaften nur für ihre Mitglieder und nicht für Dritte bauen. Sie legen ihre Gewinne in den eigenen Bauten an und können langfristig planen.

Über die GEMIBAU

Risikofreie Beteiligung

Um Mitglied in einer Genossenschaft zu werden, müssen Anteile gezeichnet werden. Mit ihrem Kauf erhalten Interessierte den Anspruch auf eine Wohnung. Zudem werden sie attraktiv verzinst. Bei der GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft eG kostet ein Anteil 300 Euro. Fünf davon benötigen Mieter für eine 3-Zimmer-Wohnung – das entspricht in etwa der Höhe einer gängigen Mietkaution. Möchte man die Genossenschaft verlassen, können die Anteile jederzeit vollumfänglich zurückgegeben werden.

In den Jahren von 1950 bis 1990 sind über 50 Prozent des heutigen Wohnungsbestandes in Baden-Württemberg gebaut worden. Die GEMIBAU selbst wurde 1951 gegründet, um Heimatvertriebenen günstigen Wohnraum anzubieten. Nicht als Mieter, sondern als Mitglieder einer Gemeinschaft, die als Anteilseigner wieder Eigentum und Grundbesitz erwerben konnten.

Höhe der Mietkosten

Die GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft eG hält 2.800 Wohnungen im Bestand, 23 Prozent davon als sozial geförderter Wohnungsbau. Drei Viertel aller Mieten liegen unter 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Faktenlage

„Wohnen am Stadtwald“, Offenburg

  • Fertigstellung: 2013 • Vier versetzte Punkthäuser mit 48 Wohnungen, altersgerecht und barrierefrei
  • KfW-Effizienzhaus 70
  • KG 300 + 400: 1.667 Euro pro Quadratmeter (inkl. Tiefgarage)
  • Miete: 7,05 Euro pro Quadratmeter (im Durchschnitt)
  • Bauherr: GEMIBAU Mittelbadische Baugenossenschaft eG
  • Architekten: Franz und Geyer Freie Architekten BDA dwb, Freiburg; Projektleitung: Andreas Airich
  • Bauleitung: PBE Planungsbüro Steinert, Kippenheim
  • Landschaftsarchitekt: Andreas Krause, Freiburg