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Konstanz: Qualität statt Quadratmeter

Seite 1 Qualität statt Quadratmeter
Kurz & bündig

Konstanz setzt auf fundierter Datenbasis ein langfristig angelegtes Programm zur Schaffung von benötigtem, bezahlbarem Wohnraum um. Damit ist die Stadt eine der ersten in Baden- Württemberg, die flächendeckend für alle Baugebiete pauschale und bindende Vorgaben macht. In einem Ko-Kreationsprozess mit 19 Fachbereichen der Universität Konstanz und der HTWG, der Bürgerschaft und der Stadt Konstanz wird untersucht, wie sich gesteigerte Wohnqualität und Flächeneffizienz in Einklang bringen lassen.

Qualität statt Quadratmeter

5.300 neue Wohnungen bis 2030 zu bauen, so lautet das Ziel der Stadt Konstanz, um die benötigte Menge an Wohnraum zu schaffen. Doch geht es dabei nicht nur um akute Wohnungsnot. Mit berücksichtigt ist auch die Entwicklung der Bevölkerung in naher Zukunft und die damit einhergehenden Ansprüche an Wohnformen und Qualität.

Städtisches Wohnen für Familien

„Wir möchten vor allem den Familien wieder Alternativen in der Stadt bieten“, sagt Bürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn. Seit dem Jahr 2000 ist die Konstanzer Bevölkerung um rund 10.500 Einwohner gewachsen (14,2 %). Sie zählt viele Studierende und ältere Bewohner, Familien sind aufgrund des fehlenden oder nicht-finanzierbaren Wohnraums verstärkt in die Peripherie gezogen.

Die Stadt Konstanz hat ein „Handlungsprogramm Wohnen“ aufgesetzt, das nicht nur den absehbaren Bedarf an Wohnraum deckt. Es bietet auch Platz für die Erprobung neuer Wohnformen – in Theorie und Praxis.

Dabei spielen gerade sie eine wichtige Rolle für eine gute soziale Mischung. Und auch unter ökologischen Aspekten ist die zunehmende Zahl an Pendlern problematisch: Wer zum Arbeiten oder Einkaufen stets nach Konstanz fahren muss, handelt – durchaus gezwungenermaßen – alles andere als nachhaltig.

Verbindlichkeiten und Dialog

Um diese Entwicklung zu stoppen, hat sich die Stadtverwaltung die Frage gestellt, inwieweit sie in den Wohnungsmarkt eingreifen kann. Schließlich beeinflusst die Entwicklung des Lebens- und Wohnraums maßgeblich die Attraktivität einer Stadt. „Wir haben uns für ein offensives und gemeinsames Vorgehen entschieden“, sagt Bürgermeister Langensteiner-Schönborn.

Gemeint ist damit das „Handlungsprogramm Wohnen“, das allen Beteiligten verbindliche Vorgaben auf den Entwicklungsflächen macht. Zeitgleich ist die Stadt mit den wichtigsten Akteuren wie der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WOBAK (siehe Interview), Bauträgern, Immobilienmaklern, Banken, Studentenwerk, Architektenkammer, Bund Deutscher Architekten, Vertretern von Baugruppen, Haus und Grund und dem Deutschen Mieterbund in einen engen Dialog getreten. Im „Bündnis für Wohnen“ gewährleisten sie einen fachlichen Austausch zur Wohnungsbauentwicklung in Konstanz.

Wie wollen wir zukünftig leben und wohnen?

Angemessenes Bauen erfordert eine Datenbasis

„Bauen ist keine politische Entscheidung, sondern eine, die sich ausschließlich am Bedarf orientieren sollte“, so der Bürgermeister weiter. Deswegen fußt der Umfang des „Handlungsprogramm Wohnen“ auf einer Wohnbedarfsprognose des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica. Sie stammt aus dem Jahr 2013 und basiert auf der Bevölkerungsentwicklung in Konstanz.

Verbindliche Rahmenbedingungen für alle Quartiere

Das „Handlungsprogramm Wohnen“ hat die wesentliche Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Deswegen gilt, dass ein Drittel der Wohnungen für den preisgebundenen und preisgedämpften Sektor vorgesehen ist (siehe Faktenlage). Weitere verbindliche Rahmenbedingungen, wie z. B. die Durchmischung, sorgen dafür, dass der Gemeinderat nicht jedes Wohnbauprojekt immer wieder einzeln bewerten und diskutieren muss. Dieses Vorgehen steigert die Effizienz und es hilft, die Zielgruppen nicht aus den Augen zu verlieren.

„Ob Familien oder 2-Personen-Haushalte, gerade mit mittlerem Einkommen besteht oft kein Anspruch mehr auf einen Wohnberechtigungsschein. Dennoch ist der Verdienst zu gering, um sich die ortsüblichen Mieten von ca. 12 Euro leisten zu können“, so Bürgermeister Langensteiner-Schönborn. „Hier setzt unser Handlungsprogramm an. Eine Stadt braucht bezahlbaren Wohnraum für eine nachhaltige, stabile Bevölkerungsstruktur.“

Bei uns muss man das nehmen, was man bekommt. Als vierköpfige Familie wohnen wir in einer stadtnahen 3-Zimmer-Wohnung, da uns eine zentrale Lage bisher wichtiger war als die Größe. Wohnungsknappheit und Mietpreise lassen aber auch keine großen Spielräume – selbst als Doppelverdiener. Da muss man mit leben, oder wegziehen.

Kerstin Gehrmann, Konstanz

Vorausschauend planen

Nicht nur der Wohnraum selbst ist entscheidend, vor allem für Familien spielen Umfeld, Freiflächen und Infrastrukturen eine wichtige Rolle. „Deswegen denken wir bei unseren Wohnbauprojekten zunehmend in Quartieren“, sagt Marion Klose, Leiterin des Amtes für Stadtplanung und Umwelt. Um dabei nicht nur reagieren, sondern agieren zu können, hat Konstanz an dem vom Bundesministerium für Bildung und Forschung ausgeschriebenen Wettbewerb zur „Zukunftsstadt“ teilgenommen.

Unter breiter Beteiligung der Bevölkerung sind Lösungen zur Frage „Wie wollen wir zukünftig Leben und Wohnen?“ entwickelt worden. Mit Erfolg: Konstanz wurde ins Förderprogramm aufgenommen und nutzt dieses Budget, die eigenen Vorschläge in die Praxis umzusetzen. Qualität statt Quadratmeter – so soll mitunter ein Reallabor entstehen, im Rahmen dessen die Konzeptideen gebaut und unter Alltagsbedingungen getestet werden.

„Die Tendenz der vergangenen Jahre zeigt, dass die Pro-Kopf-Wohnfläche stetig steigt. Hier müssen wir gegensteuern, denn wohin soll sich eine Stadt umgeben von Wasser, geschützten Flächen und Staatsgrenzen entwickeln?“, so Marion Klose. „Unsere Lösung heißt, smart zu wachsen. Wir setzen auf die Qualität unseres Wohnraums mit dem Ziel, den Platz pro Kopf wieder zu reduzieren.“

Unter breiter Beteiligung der Bevölkerung sind Lösungen zur Frage „Wie wollen wir zukünftig Leben und Wohnen?“ entwickelt worden. Mit Erfolg: Konstanz wurde ins Förderprogramm aufgenommen und nutzt dieses Budget, die eigenen Vorschläge in die Praxis umzusetzen. Qualität statt Quadratmeter – so soll mitunter ein Reallabor entstehen, im Rahmen dessen die Konzeptideen gebaut und unter Alltagsbedingungen getestet werden.

Unsere Lösung heißt, smart zu wachsen.

„Die Tendenz der vergangenen Jahre zeigt, dass die Pro-Kopf-Wohnfläche stetig steigt. Hier müssen wir gegensteuern, denn wohin soll sich eine Stadt umgeben von Wasser, geschützten Flächen und Staatsgrenzen entwickeln?“, so Marion Klose. „Unsere Lösung heißt, smart zu wachsen. Wir setzen auf die Qualität unseres Wohnraums mit dem Ziel, den Platz pro Kopf wieder zu reduzieren.“

Faktenlage

Handlungsprogramm Wohnen

  • Innenentwicklung sowie Erschließung neuer FNP-Flächen im Außenbereich
  • 5.300 neue Wohnungen bis 2030, bereits 1.438 neue Wohnungen von 2013 bis 2015 fertiggestellt
  • Monitoring zu Quantität und Qualität läuft 2016/2017
  • Förderung innovativer Ideen: Wettbewerbe und Qualifizierungsverfahren für alle Bauvorhaben
  • Zielgruppenbindung:
    • 50 % der städtischen Grundstücke für sozialen Wohnungsbau, preisgedämpft, Modellbauvorhaben und gemeinschaftliche Bauprojekte
    • Private Bauvorhaben: 20 % sozialer Wohnungsbau, 10 % preisgedämpft (€ 8,50/m2)
Kurz & bündig

Die städtische Wohnungsbaugesellschaft WOBAK wurde mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2016 ausgezeichnet. Sie hat in der Bruder-Klaus-Straße im Konstanzer Stadtteil Petershausen einen äußerst lärmbelasteten Ort entlang der Bahngleise in ein Quartier umgewandelt, das für qualitätsvollen und bezahlbaren Wohnraum steht. Bis 2030 baut die WOBAK für das „Handlungsprogramm Wohnen“ rund 600 Wohnungen in Konstanz.

Vom Un-Ort zum Wohnort

Deutscher Bauherrenpreis 2016 für Konstanzer-Projekt in der Bruder-Klaus-Straße

Wie hoch ist der Anteil der WOBAK am Konstanzer "Handlungsprogramm Wohnen"?

Der gemeinsame Plan umfasst 600 Wohnungen, die bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung beiten. Seit dem Start des Programms 2014 stellen wir jährlich zahlreiche Sozialwohnungen fertig und sind optimistisch, dass wir bereits um 2020/2021 unser Soll weitestgehend erfüllt haben.

Ist damit die Nachfrage nach sozialem Wohnungsbau vorerst gedeckt?

Das werden wir dann sehen bzw. rechtzeitig vorher absehen. Die derzeitigen Vorgaben beruhen ja auf den Ergebnissen einer umfassenden Bedarfsprognose und die Stadt schreibt diese bereits fort. Parallel dazu führen wir eine Warteliste mit Leuten, die sich bei uns auf Wohnungen bewerben. Auch diese ist sehr aufschlussreich, was die Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum angeht.

Eines Ihrer Wohnbau-Projekte gilt mit als Pilot für das „Handlungsprogramm Wohnen“ – zudem ist es mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2016 aus- gezeichnet worden. Was haben Sie da geschafft?

Es geht um die Entwicklung des Stadtteils Petershausen, genauer gesagt, rund um das Bahnhofsareal dort. Hier haben wir 109 Wohnungen in der Bruder-Klaus-Straße errichtet. Die Herausforderung dabei war, dass die Wohnanlage direkt an Bahngleisen liegt. Und zwar an der Hauptbahnlinie nach Karlsruhe, die auch Güterzüge in die Schweiz nutzen. Da ist schon ganz gut was los.

Gemeinsam erfolgreich

Das Grundstück in der Bruder-Klaus-Straße liegt auf dem brachgefallenen Bahngelände Petershausen. Mit Hilfe der Städtebauförderung des Landes Baden-Württemberg und des Bundes konnte es zu einem attraktiven Neubauquartier entwickelt werden.

Und wie haben Sie aus diesem "Un-Ort" ein attraktives Quartier gemacht?

Mit einer innovativen Konzeption – was ja auch ein Aspekt des "Handlungsprogramms Wohnen" ist. Die Gebäude sind kammartig angelegt und ermöglichen so verschiedene Wohnungs-Grundrisse für Familien, Alleinerziehende und ältere Menschen. Außerdem bieten sie viele Möglichkeiten, den Innenhof privat und gemeinsam zu nutzen. Zur Bahnstrasse steht ein Gebäudeblock, der den Lärm abschirmt. Zur gegenüberliegenden Seite ist der Komplex offen, um eine Anbindung an die Nachbarschaft zu schaffen. Die Wohnungen selbst haben auf der Gleisseite Küche und Bad, Schlaf- und Wohnzimmer liegen geschützt Richtung Innenhof.

Ökologisches Denken

Die große Solaranlage auf dem Dach erzeugt erneuerbare Energie.

Ökologisches Denken

Die große Solaranlage auf dem Dach erzeugt erneuerbare Energie.

Neben der speziellen Gebäudestruktur gibt es auch ökologische Neuheiten.

Ja, hier haben wir erneut mit den Stadtwerken Konstanz kooperiert. In der Wohnanlage wird die Abwasserwärme eines nahen und großen Kanals, verbunden mit einem Blockheizkraftwerk sowie Gasspitzenlastkessel, für die Versorgung mit Heizenergie, Wärme und Strom genutzt. Und auf dem Dach ist eine große Solaranlage, die zusätzliche erneuerbare Energie erzeugt.

Singles, Familien, Senioren – wie gelingt die angestrebte soziale Durchmischung in der Bruder- Klaus-Straße?

Sehr gut, aktuell. Aber das ist nicht nur eine Frage des Budgets, wer sich was leisten kann. Hier ist vielmehr Fingerspitzengefühl gefragt, um eine gute Nachbarschaft zu gestalten. Bei uns kümmern sich unsere Hausverwalter darum. Die haben ein geschultes Auge, was passt; je nach sozialem Hintergrund, nach persönlichen Anforderungen oder aktueller Familiensituation sowie der Position auf der Bewerberliste. Für diese Kompetenz steht die WOBAK seit mittlerweile 90 Jahren.

Faktenlage

Wohnen am Bahngleis – Bruder-Klaus-Straße

  • Fertigstellung: 2012
  • 109 Wohnungen im geförderten Wohnungsbau
  • Wohn- und Nutzfläche: 7.820,48 m2
  • Bauherr: WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz Entwurf/Planung: ARGE Silke Thron, Ulm, und Florian Krieger, Darmstadt, Bauüberwachung über die technische Abteilung der WOBAK
  • Freiraumplanung: stadt landschaft plus Landschaftsarchitekten GmbH, Karlsruhe
  • Ausschreibung über Wettbewerb