Magazin für zeitgemäßes Wohnen

Ludwigsburg: Fair wohnen

Kurz & bündig

Mit ihrem "Fair Wohnen"-Modell bietet die Wohnungsbau Ludwigsburg (WBL) eine innovative Ergänzung zum sozialen Wohnungsbau. Das Konzept setzt auf flexible Mieten, die sich an der Höhe des Einkommens bemessen und je nach Verdienst sinken oder steigen. Um das Modell zu finanzieren, sehen die Gebäude neben den "Fair Wohnen"-Einheiten auch Eigentums- sowie reguläre Mietwohnungen vor. Diese Quersubventionierung macht es möglich, wertigen Wohnraum auch zu günstigen Preisen anzubieten.

Hohe Qualität zu tragbaren Kosten

Für Wohnungssuchende mit geringem Einkommen bietet der soziale Wohnungsbau oft die einzige Möglichkeit, ein bezahlbares Zuhause zu finden. Dabei geht es auch ohne Fördermittel, wie die Wohnungsbau Ludwigsburg (WBL) mit ihrem „Fair Wohnen“-Modell beweist. Flexible Mietpreise, die sich an der Höhe des Einkommens orientieren – so lautet der Kern des Konzepts.

Die Idee zu „Fair Wohnen“ entstand bereits 2010. Ähnlich wie heute, gab es auch damals großen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen, vor allem im unteren Preissegment. Um nicht ausschließlich in Abhängigkeit von Fördertöpfen zu agieren, beschloss die Wohnungsbau Ludwigsbug (WBL), eine eigene, selbst finanzierte Lösung zu entwickeln. Besonders wichtig war ihr dabei die Subjektförderung; in diesem Fall sollte der Mietpreis speziell für Menschen mit einem knappen Haushaltseinkommen reduziert werden.

Das daraus entstandene „Fair Wohnen“-Modell setzt genau diese Zielsetzung um. Angewandt wird es seit 2013 am Sonnenberg in Ludwigsburg. Hier hat die WBL auf dem Gelände eines ehemaligen US-Militär-Wohnblocks ein neues Quartier mit drei Gebäuden und insgesamt 43 Wohnungen errichtet. Und das äußerst erfolgreich: So ist das Projekt im Rahmen des Deutschen Bauherrenpreises 2016 mit einer „Besonderen Anerkennung“ gewürdigt worden. Dabei betonte die Jury neben der architektonischen Qualität insbesondere den Mut, ein derart innovatives Wohnmodell umzusetzen.

"Kommunale Wohnungsunternehmen versorgen breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum. Sie halten oftmals den gröpßten Anteil an Sozialwohnungen in ihrer Stadt und errichten gegen den allgemeinen Trend in nenenswertem Umfang neue Wohnungen mit Fördermitteln. Nicht zuletzt liegen ihre Durchschnittsmieten unter denen der Mietspiegel, weil sie auch Wohnungen ohne Bedingungen sozial verträglich vermieten.

Peter Bresinski, Vorsitzender der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen (KoWo)
Faktenlage

„Fair Wohnen“-Modell

  • Fertigstellung: 2013
  • Anzahl der Wohnungen: 43
  • Ø Nettokaltmiete: 9,03 € /m2
  • Besonderheiten:
    • Die Mieten für die Bewohner passen sich den Einkommensverhältnissen an.
    • Alle Wohnungen in einem „Fair Wohnen“- Gebäude verfügen über den gleichen Standard.
  • Bauherr: Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH
  • Architekten: ackermann+raff GmbH & Co. KG / Architekten BDA Stadtplaner, Stuttgart
  • Ausschreibung über städtebaulichen Ideenwettbewerb und Planungskonkurrenz

 

Seite 2 Wohnraumförderung ohne staatliche Mittel

Gute Ausgangsposition

„Je günstiger der Bauplatz und die Entstehungskosten, desto mehr preisgedämpfter Wohnraum entsteht“, so formuliert Andreas Veit, Geschäftsführer der WBL, die grundlegende Formel für das „Fair Wohnen“-Modell. Dabei kam seinem Unternehmen für das Projekt am Sonnenberg eine glückliche Konstellation zugute. „Uns gehörten die Baugrundstücke bereits, wir mussten sie also nicht erst teuer zu den derzeitigen Marktpreisen ankaufen.“ Das habe den finanziellen Spielraum der WBL gestärkt, sagt Andreas Veit.

Wohnraumförderung ohne staatliche Mittel

Wie „Fair Wohnen“ in Ludwigsburg im Detail aussieht und wie es realisiert werden konnte, erklärt WBL-Geschäftsführer Andreas Veit im Interview.

Was macht Ihr Wohnmodell aus? Warum ist es so innovativ?

Das Herzstück unseres „Fair Wohnen“-Modells sind die Mietpreise, die sich exibel am Verdienst der Bewohner ausrichten. Dabei bezahlen einkommensschwache Haushalte, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben, bis zu zwei Euro weniger pro Quadratmeter und Monat. Wohl wissend, dass die Miete steigt, sobald sich ihre finanzielle Situation verbessert. Die Ausstattung der Wohnungen ist pro Haus die gleiche – fällt also eine Wohnung aus der Förderung, kann eine andere, sofern sie frei wird, ebenfalls zu einem reduzierten Preis angeboten werden.

Wie gehen die Mieter untereinander damit um, dass für gleiche Standards unterschiedliche Mieten gezahlt werden?

Bisher haben wir hier keinerlei negative Erfahrungen gemacht. Im Gegenteil! Durch eine gesunde Durchmischung innerhalb unserer Wohngebäude haben wir sehr intakte und harmonische Mietergemeinschaften.

Zielgruppe

Das „Fair Wohnen“-Modell richtet sich an Personen mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (gem. LWoFG Förderjahrgänge bis 2008); das können beispielsweise Starterhaushalte oder junge Familien sein. Ein Beispiel für die Anpassung des Mietpreises abhängig vom Verdienst: Liegt das Bruttojahresein- kommen eines Vier-Personen-Haushalts unter 45.600 Euro, werden bis zu 2 Euro pro Quadratmeter von der ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen. Beträgt das Einkommen bis zu 62.400 Euro, werden 0,50 Euro pro Quadratmeter abgezogen.

Sie setzen „Fair Wohnen“ ohne Fördermittel von Stadt oder Land um. Wie nanzieren Sie das?

Die Grundidee von „Fair Wohnen“ sieht eine Dreiteilung des Gebäudes vor. Das heißt, dass wir ein Drittel der Wohnungen als Eigentumswohnungen erstellen und verkaufen. Ein weiteres Drittel wird zur ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten und das letzte Drittel geht in die preisreduzierte Vermietung. Durch die Eigentumsmaßnahme erfolgt eine Quersubventionierung der preisgedämpften Einheiten; zudem werden die Wohnungen langfristig im eigenen Bestand gehalten. Ungeachtet dessen ist unsere Rendite bei dem Modell trotzdem stark geschmälert. Als kommunales Wohnungsunternehmen sehen wir unsere Verantwortung jedoch vor allem darin, Menschen mit schmalem Einkommen adäquaten Wohnraum zu bieten.

Was waren die größten Hürden bei der Realisierung von „Fair Wohnen“?

Neben der Frage der grundsätzlichen Finanzierbarkeit war auch die mietrechtliche Ausgestaltung eine große Herausforderung. Ein Beispiel hierzu:

Der Mieter wird gemäß Mietvertrag verpflichtet, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu bezahlen. Auf diese ortsübliche Vergleichsmiete erhält er einen Mietnachlass, sofern ein entsprechender Wohnberechtigungsschein vorgelegt wird. Sobald dieser Wohnberechtigungsschein – aufgrund gestiegener Einkommensverhältnisse – nicht mehr vorliegt, entfällt der Nachlass und die ortsübliche Vergleichsmiete wird fällig.

Sie haben bereits die intakte Mietergemeinschaft am Sonnenberg angesprochen. Wie wichtig ist eine gute soziale Durchmischung in Wohnquartieren?

Das ist ein ausgesprochen wichtiger Aspekt! Aus unserer Sicht muss die soziale Durchmischung klein- teilig innerhalb der einzelnen Gebäude erfolgen. Hier haben wir in der Vergangenheit sehr gute Erfahrungen gemacht. Durch die Durchmischung von starken und schwachen Mietern innerhalb einer Hausgemeinschaft werden stigmatisierte Objekte – Problemhäuser – konsequent vermieden.

Wenn andere Städte nachziehen möchten: Welche Voraussetzungen sind nötig, um ein "FAir Wohnen"-Movell erfolgreich umzusetzen?

Da für dieses Modell keine staatlichen Mittel in Anspruch genommen werden können, ist eine Umsetzung auch in anderen Kommunen grundsätzlich möglich.

Architektur und Energieversorgung

Die drei neuen „Fair Wohnen“-Gebäude am Sonnenberg in Ludwigsburg sind terrassenartig in leichter Hanglage angeordnet. Dabei werden sie durch Grünflächen miteinander verbunden. Diese lassen das gesamte Areal als einheitliches Ensemble erscheinen. Bei gleichem Standard bilden die Penthouse- und Dachwohnungen sowie die Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil ein breites Angebot. Das gesamte Quartier wird über ein Nahwärmenetz versorgt, das durch ein Geothermiefeld gespeist und durch ein gasbetriebenes Blockheizkraftwerk unterstützt wird.

Kooperation von Bund, Land und Kommune

Das Gebiet des Sonnenbergs, auf dem die „Fair Wohnen“-Bauten stehen, ist Teil des Sanierungsprogramms „Soziale Stadt – Grünbühl-Sonnenberg- Karlshöhe“. Seit 2006 wird Ludwigsburg im Rahmen dessen mit städtebaulichen Fördermitteln aus Baden-Württemberg sowie seitens des Bundes unterstützt. Dank dieser Kooperation kann auf den genannten Flächen neuer, zeitgemäßer Wohnraum entstehen.

Ich glaube, wir haben hier ein sehr solides und gutes Wohnkonzept entwickelt, das allerdings in seiner Ausprägung nicht in Blei gegossen werden darf. Die Feinheiten des "Fair Wohnen"-Modells, wie beispielsweise die Wohnungsaufteilung, sollten stets in Abhängigkeit zum konkreten Bauvorhaben erfolgen.

"Ich habe schon jahrelang nach passenden Wohnungen gesucht. Mit zeitweise nur einem Einkommen hat man es als Familie sehr schwer. Erst mit dem Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und der Möglichkeit, zu reduzierter Miete zu wohnen, haben wir für uns ein passendes Zuhause gefunden."

Familienvater, Ludwigsburg