Magazin für zeitgemäßes Wohnen

Bezahlbar Wohnen mitten in Ulm

Mitten in der Innnenstadt in bezahlbaren Wohnungen leben? Während diese Vorstellung für viele Städte und Kommunen nagezu unwahrscheinlich klingt, beweist Ulm, dass es durchaus möglich ist.

Kurz & bündig

Mit dem Neubau „wohnen im Keplerbogen“ hat die Stadt Ulm ein Vorzeigeobjekt in Innenstadtlage geschaffen. Durch eine Mischung von Menschen verschiedenen Alters, sozialer Schichten und Lebenssituationen wird damit einer Ausgrenzung bestimmter Gruppen vorgebeugt. Die Grundlage für kommunal gefördertes Bauen in Top-Lage ist die Bodenvorratspolitik, die in Ulm bereits seit 125 Jahren betrieben wird.

wohnen im Keplerbogen“ heißt das neueste Projekt, welches die Stadt an der Donau realisiert hat. Das sind 30 freifinanzierte und zehn geförderte Wohnungen einschließlich Ulms erster Senioren-WG mit fünf Wohneinheiten – und das alles nur wenige Minuten Fußweg vom Ulmer Münster entfernt.

In vielen Städten wäre es wohl schwer vorstellbar, dass die Kommune als Eigentümerin eines innerstädtischen Grundstücks dieses "Filetstück" ihrer Wohnbaugesellschaft überlässt.

Gunter Czisch, Oberbürgermeister Ulm

Der richtige Mix

Ulm hat gleich mehrere Gründe für sein Handeln. Der wichtigste ist die kommunale Fürsorgep icht für bezahlbaren Wohnraum. In den kommenden fünf Jahren sollen 3.500 neue Wohnungen entstehen und das nicht nur in den Randbezirken. Durch den richtigen Mix unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen – darin sind sich Gemeinderatsfraktionen und Verwaltung einig – kann der Segregation und Verdrängung vorgebeugt werden.

„Eine gute soziale Durchmischung ist die Grundvoraussetzung für lebenswerte und stabile Quartiere und Stadtteile“

Dr. Frank Pinsler, Geschäftsführer der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs- Gesellschaft (UWS)

Daher sind alle Projekte der UWS so konzipiert, dass Single- und Familienwohnungen nah beieinander liegen, Neubauten bis zu einem Drittel aus Sozialwohnungen bestehen und grundsätzlich alle Räume barrierefrei konzipiert sind. Ein Pilotprojekt bei „wohnen im Keplerbogen“ ist die Senioren-WG. Damit möchten die Ulmer eine Möglichkeit des gemeinschaftlichen Wohnens aufzeigen. „Die Tendenzen zur Vereinsamung und zu übermäßigen Wohnkosten im Alter sind bereits jetzt sichtbar. Mit neuen Wohnformen wollen wir uns den Herausforderungen der Zukunft stellen“, so Pinsler.

"Schon 2015 habe ich mich auf eine der neuen Wohnungen im Keplerbogen hier in Ulm beworben. Zum Glück hatte ich die Zeit, denn unter Druck wäre es noch schwieriger geworden, etwas Passendes zu finden. Als 75-Jährige freue ich mich besonders auf die zentrale Lage, den Hausmeisterservice und schwellenfreie Räume."

Seniorin, Ulm

Leben in der Senioren-WG

Die Senioren-WG im Keplerbogen richtet sich an aktive, ältere Menschen, die gemeinsam Zeit verbringen möchten; die aber gleichzeitig auch bereit sind, Verantwortung füreinander zu übernehmen. Noch sei die Resonanz auf das neue Angebot verhalten, sagt Dr. Frank Pinsler, Geschäftsführer der UWS. Dabei würden die kommenden Senioren-Generationen das WG- Konzept bereits aus Jugend- und Studienzeiten kennen. „Das Interesse ist eindeutig da, aber die Hemmschwelle noch hoch, sich mit dieser Art des Wohnens konkret auseinanderzusetzen“, so Pinsler. Hier ist also Überzeugungsarbeit notwendig, dennoch gilt das Projekt als wichtiger Beitrag zur Ausgestaltung zukünftiger Wohnformen.

Erfolgreiche Liegenschaftspolitik

Doch wie lassen sich diese ambitionierten Ziele finanziell realisieren? Für Oberbürgermeister Czisch gibt es dafür zwei wichtige Instrumente. Zum einen ist die UWS eine 100-Prozent-Tochter der Stadt und mit aktuell mehr als 7.000 Wohnungen ein wichtiger Player auf dem Ulmer Wohnungsmarkt. Zum anderen führt Czisch die Liegenschaftspolitik der Stadt an. Der hohe städtische Grundbesitz von derzeit 4.500 Hektar sowie die Bodenvorratspolitik bestimmen seit rund 125 Jahren die städtebauliche Strategie. So werden beispielsweise Baugebiete erstausgewiesen, wenn sich alle Grundstücke in städtischer Hand befinden. „Da braucht man einen langen Atem, denn es kann schon mal 20 Jahre dauern, bis ein Baugebiet auf den Markt geht“, weiß Czisch. Doch sei es ein probates Mittel, um Grundstücks- spekulationen vorzubeugen. „Wir sind faktisch der einzige Anbieter von Bauland in Ulm, so können wir die Grundstückspreise kontrollieren und Einfluss auf die Baustandards nehmen.“

Unsere Art der Bodenpolitik braucht zwar Konsens und Ausdauer, doch sie zahlt sich aus.

Damit das große Flächenreservoir auf einem konstant hohen Niveau gehalten werden kann, investiert die Stadt jährlich mindestens zwölf Millionen Euro für den Erwerb neuer Flächen.

Das gibt den städtischen Liegenschaftlern die Möglichkeit, auch sogenannte „Grundstücksvarianten“ durchzuführen. Das können beispielsweise Tauschgeschäfte von Erbbaurechtsgrundstücken, Kleingärten, Wäldern, stadteigenen Häusern oder landwirtschaftlichen Flächen sein – im Gegenzug für benötige Flächen im Straßenbau, für Aufforstung oder als ökologische Ausgleichs ächen. „Unsere Art der Bodenpolitik braucht zwar Konsens und Ausdauer, doch sie zahlt sich aus“, so der Oberbürgermeister.

Finanzierungsmodell „wohnen im Keplerbogen“

Das „wohnen im Keplerbogen“ ist ein Projekt, bei dem ein Viertel der Wohnungen gefördert wird. Doch auch die freifinanzierten befinden sich im Bereich des Ulmer Mietspiegels. „Um eine bezahlbare Miete garantieren zu können, verzichten wir auf hohe Rendite“, erklärt Dr. Frank Pinsler, Geschäftsführer der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft (UWS). Die Finanzierung des nach Passivhausstandard errichteten Gebäudes erfolgt aus einem Teil Eigenkapital, einem Darlehen der KfW und der L-Bank sowie durch Kapitalmarktdarlehen. Die geförderten Wohnungen werden zudem mit Mitteln des Landeswohnraumförderungsprogramms Baden-Württembergs nanziert.

Hohe Zukunftsfähigkeit

Frank Pinsler teilt diese Meinung: „Der mögliche Zugriff auf das Grundstück am Keplerbogen ist ganz klar das Ergebnis der Ulmer Liegenschaftspolitik. Durch eigene Grundstücke, Vorkaufsrechte und Bauverp fliichtungen können auch attraktive Grundstücke der Bodenspekulation entzogen werden. Damit wird bezahlbares Wohnen in der Stadt möglich.“

Und der Erfolg gibt Ulm recht: Seit mehr als zehn Jahren untersucht das Prognos-Institut im Auftrag des Handelsblattes jährlich die Zukunftsfähigkeit von rund 400 Regionen in Deutschland. Ulm wurden dabei immer sehr hohe Chancen attestiert und es erreichte in den vergangenen Jahren stets eine Platzierung in den Top 20.

Wohnen im Keplerbogen

  • Fertigstellung: 2017
  • 40 Wohnungen
    • inkl. Senioren-WG mit fünf Wohneinheiten
    • inkl. zehn geförderter Wohneinheiten
  • Wohnungsgrößen: 2-5 Zimmer (49 bis 104 m2)
  • Nettokaltmiete:
    • 9,30 bis 9,70€/m2 (freifinanzierte Wohnungen)
    • 6,10 bis 6,30 €/m2 (geförderte Wohnungen)
  • Passivhausstandard (größtes Passivwohnhaus in Ulm)
  • Bauherr: Ulmer Wohnungs- und Siedlungs- Gesellschaft (UWS)
  • Architekt: Hähnig Gemmeke Architekten BDA, Tübingen (LP 1-6)
  • Ausschreibung über Planungskonkurrenz mit acht teilnehmenden Büros