Magazin für zeitgemäßes Wohnen

KONZEPT-Wiki

Baulandmanagement – das Instrument der Zukunft!

Städte und Gemeinden sehen sich aufgrund der zunehmenden Belastung der kommunalen Haushalte immer weniger in der Lage, Bauland nur auf dem Wege der Angebotsplanung bereitzustellen. Während die Erschließungs- und Verfahrenskostender Allgemeinheit angelastet werden, kommen die planungsbedingten Wertsteigerungen häufig ausschließlich den Grundstückseigentümern bzw. den Investoren zu Gute. Auch Ziele wie die Bereitstellung erschwinglichen Wohnbaulands für junge Familien oder für Einheimische lassen sich mit klassischen Vorgehensweisen kaum erreichen.

Baupreise

In Baden-Württemberg sind die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart (einschließlich Umsatzsteuer) gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,9 Prozent gestiegen. Damit blieb die Preissteigerungsrate für neu gebaute Wohngebäude nach Angaben des Statistischen Landesamtes erstmals seit dem 4. Quartal 2015 unter dem Wert des Vorquartals. Bei den Rohbauarbeiten an neuen Wohngebäuden legten die Bauleistungspreise im Vergleich zum 3. Quartal 2016 um 2,5 % zu.

Teurer wurden insbesondere Erdarbeiten (+3,6 %) sowie Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten (+3,3 %) und Stahlbauarbeiten (+3,3 %). Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Abdichtungsarbeiten (+0,8 %) eher moderat. Spürbar zugelegt haben die Preise bei Ausbauarbeiten für neue Wohngebäude (+3,1 %). So stiegen die Preise für Dämm- und Brandschutzarbeiten an technischen Anlagen (+7,9 %), Metallbauarbeiten (+7,0 %), Fliesen- und Plattenarbeiten (+4,8 %) und Arbeiten an Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen (+4,1 %). Dagegen war für Arbeiten an Wärmedämm-Verbundsystemen (−0,1 %) etwas weniger zu zahlen als im Vorjahresquartal.

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, 02.10.2017

Bauteam

Kooperation statt Hierarchie ist das Erfolgsrezept des Bauteams. Nicht zu verwechseln mit reinen Handwerkerkooperationen oder Schlüsselfertiganbietern setzen sich beim Bauteam-Verfahren Architekt, Fachplaner und Handwerker bereits während der Planungsphase gemeinsam an einen Tisch. Auf Grundlage einer detaillierten und aussagekräftigen Baubeschreibung diskutieren sie Optimierungsmöglichkeiten im Bereich von technischen Details und Konstruktionsarten. Durch den offenen Austausch von Informationen und Erfahrungen sammelt sich das Fachwissen an – zum Vorteil aller Beteiligten und des gesamten Bauprojekts. Das Ziel ist qualitativ hochwertige Architektur zu günstigen Kosten. Wie es zu erreichen ist, haben vielfache Beispiele bereits überzeugend gezeigt. So führten die im Rahmen von Bauteam-Verfahren erarbeiteten Optimierungsmaßnahmen in der Summe zu einer Senkung des Gesamtbaupreises um durchschnittlich 10 bis 15 Prozent.

Quelle: www.akbw.de/link/egr

Bezahlbares Wohnen: eine (mögliche) Definition

Der eine muss es bezahlen können (und auch noch etwas für den Lebensunterhalt übrig behalten), der andere muss es bauen können (und auch noch etwas daran verdienen, um zu überleben). Eine eindeutige, in jeder Situation gültige Definition für bezahlbares Wohnen gibt es nicht. Rein finanziell betrachtet, gilt eine Wohnkostenquote (Miete/Hypothekenrate in Prozent vom Einkommen) von 30 Prozent als vertretbar. Oft sind jedoch die Warmmieten als Prozentsatz des Haushaltseinkommens erheblich höher, was das Wirtschaften für die Betroffenen sehr schwierig macht (Quelle: BPD Magazine 3, Jahrgang 2, Frühjahr 2016). Gemäß der Pestel-Studie „Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau“, veröffentlicht im September 2014, ist (Kalt-)Miete bezahlbar, solange sie maximal ein Drittel des Einkommens eines Haushalts verschlingt – vorausgesetzt das Einkommen dieses Haushalts liegt mindestens 100 Prozent über dem „Hartz IV“-Satz (Arbeitslosengeld II).

BUGA-Premiere

Am 17. April 2019 wurde die BUGA in Heilbronn eröffnet, am 6. Oktober 2019 endet sie. Zum ersten Mal in der fast 70 jährigen Geschichte der Bundesgartenschauen wohnen Menschen auf dem Gartenschau-Gelände. Nach 2019 entwickelt sich das Bundesgartenschau-Gelände weiter zum Stadtquartier Neckarbogen, in dem 2040 etwa 3.500 Menschen wohnen und ca. 1.000 Menschen arbeiten werden. Das innenstadtnahe Wohn- und Arbeitsviertel ist ein wesentlicher Bausteinin der Stadtentwicklung von Heilbronn. Die Broschüre STADTAUSSTELLUNG HEILBRONN mit detaillierten Informationen, u.a. zu den Gebäuden, finden Sie unter http://www.buga2019.de/de/stadtausstellung/stadtausstellung.php oder www.buga2019.de/de/stadtausstellung/stadtausstellung.php

IBA‘27-Projektsammlung

Ab sofort sammelt die Internationale Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart Projektideen, die die Zukunft der Region und darüber hinaus neu denken. Plattform ist das IBA‘27-Netz, dessen Ziel es ist, Ideen und Orte zu verbinden. In einem gemeinsamen Entwicklungsprozess entstehen dabei aus dem IBA’27-Netz die IBA’29-Quartiere: Anspruchsvolle, vielschichtige Bauprojekte, die sich dem Weißenhof-Spirit verpflichten und in vielen Aspekten Avantgarde sein sollen. Informationen unter www.iba27.de

Inklusive Quartiere

Wie wollen wir in Zukunft zusammen leben? Unter dieser Überschrift sucht das Pilotprojekt „Inklusive Quartiere“ (IQ) des Städtetags Baden-Württemberg interkommunal und interdisziplinär nach Formaten und Methoden inklusiver Quartierspraxis. Im Fokus steht die lebenswerte Stadt für alle Menschen. Erkenntnisse und kommunale Beispiele aus der Praxis für die Praxis, Städtetag Baden-Württemberg, 2017

Konzeptvergaben

... für mehr Wettbewerb und Qualität im Wohnungsbau: Die Architektenkammer Baden-Württemberg empfiehlt der öffentlichen Hand und ihr nahestehenden Gesellschaften Grundstücksvergaben nur nach Konzeptqualität und Planungsvergaben nach Durchführung eines Architektenwettbewerbs zu vergeben. Für Grundstücksvergaben darf nicht das Höchstbieterverfahren gelten, für Planungsvergaben nicht das Mindestgebot.

Einige Städte machen mit diesen integrierten Vergabeverfahren schon lange gute Erfahrungen, zum Beispiel Tübingen: www.tuebingen.de/wohnen, siehe auch „Grundstücksvergabe für gemeinschaftliches Wohnen. Konzeptverfahren zur Förderung des sozialen Zusammenhalts, bezahlbaren Wohnraums und lebendiger Quartiere. Praxisbeispiele aus Tübingen, Hamburg, München und Berlin“ vom Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. Bundesverband, März 2016; http://verein.fgw-ev.de/service-und-publikationen/publikationen.html. Mit Konzeptvergaben wachsen die Chancen auf nachhaltigen, bedarfsgerechten Wohnungsbau, orientiert an den örtlichen und gesellschaftlichen Bedürfnissen.

Mieterstrom

Als Mieterstrom wird der Strom bezeichnet, der in einer Solaranlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und ohne Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung an Letztverbraucher in diesem Wohngebäude (insbesondere Mieter) geliefert und im Gebäude verbraucht wird. Mit der Förderung von Mieterstrom werden die Mieter direkt an der Energiewende beteiligt. Wenn beispielsweise ein Vermieter eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert hat, kann er den so erzeugten Strom an seine Mieter liefern. Das ist zwar auch heute möglich, rechnet sich aber für die meisten Vermieter nicht. Diese Lücke wird jetzt geschlossen, indem ein Mieterstromzuschlag eingeführt wird. Die Bundesregierung geht davon aus, dass etwa 3,8 Millionen Wohnungen für Mieterstrom in Betracht kommen. Das sind 18 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Besonders attraktiv ist das Modell für große Wohnhäuser. Mieter sparen damit etwa zehn Prozent ihrer Stromkosten.

Quelle: www.wir-leben-genossenschaft.de/de/Das-Mieterstrommodell-4242.htm

Pflege und Unterhalt

Gebäude, aber auch Außenanlagen, verursachen über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg Kosten – von der Errichtung über die Nutzung bis hin zum Abriss. Um die sogenannten Lebenszykluskosten so niedrig wie möglich zu halten, empfiehlt sich auch bei Freianlagen Materialien, Bauteile und Vegetation so auszuwählen, dass deren Pflege und Instandhaltung einfach und effizient ist. Auf diesem Weg kann sie nachhaltig und wirtschaftlich durchgeführt werden. Landschaftsarchitekten haben die dafür erforderlichen Kenntnisse: www.architekten-profile.de > Fachrichtung: Landschaftsarchitektur

Quartier 2020 – Gemeinsam. Gestalten.

Die höchste Lebenserwartung hat in Deutschland die Bevölkerung in Baden-Württemberg. Als eine Maßnahme der Strategie „Quartier 2020 – Gemeinsam. Gestalten.“ hat das Sozialministerium das Sonderprogramm Quartier zur Förderung von alters- und generationengerechten Quartiersprojekten der Kommunen aufgelegt; ausgestattet mit einem Fördervolumen von drei Millionen Euro. Bis spätestens 15.03.2019 können Städte und Gemeinden Anträge stellen für Projekte, denen ein ganzheitliches Quartiersverständnis zugrunde liegt und die das Ziel verfolgen, allen im Quartier lebenden Menschen eine möglichst hohe Teilhabe und Lebensqualität zu bieten. Das Gemeinsame Kommunale Kompetenzzentrum Quartiersentwicklung (GKZ.QE) der Kommunalen Landesverbände berät bei der Antragsstellung. www.quartier2020-bw.de

Quote für bezahlbaren Wohnungsbau

Für eine sozial ausgewogene und städtebaulich quali zierte Bodennutzung können Kommunen Grundsatzbeschlüsse fassen. Der Gemeinderat der Landeshauptstadt hat beispielsweise 2011 mit dem sogenannten Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) Perspektiven und baulandpolitische Grundsätze mit dieser Maßgabe beschlossen. Konkret müssen demnach 20 Prozent der für Wohnen neu geschaffenen Geschossflächen für die Wohnungsbauförderung gesichert werden. www.stuttgart.de/SIM

In Freiburg sind bei Schaffung von Baurechten und der Durchführung von privaten Bodenordnungsverfahren seit 2015 sogar 50 Prozent der neu geschaffenen Geschoss ächen als geförderter Mietwohnungsbau zu realisieren und zu belegen; siehe auch www.freiburg.de/pb/,Lde/346232.html. Andere Städte haben ähnliche Beschlüsse gefasst.

Rahmenvereinbarung serielles und modulares Bauen

Das europaweite Ausschreibungsverfahren, das vom Bundesbauministerium (BMUB) und dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW gemeinsam mit der Bundesarchitektenkammer und der Bauindustrie gestartet wurde, war in kurzer Zeit auf ein breites Interesse gestoßen. Über 40 Bieter und Bietergemeinschaften hatten sich beworben. In einem weiteren Schritt erfolgte die Prüfung und Bewertung der Angebote nach speziell ausgearbeiteten Kriterien durch ein eigens einberufenes Bewertungsgremium, das sich aus Experten der Bau- und Wohnungswirtschaft, Forschung und des Bundesbauministeriums zusammensetzt. Ziel des Wettbewerbs war es, eine Rahmenvereinbarung über den Neubau von mehrgeschossigen Wohngebäuden in serieller und modularer Bauweise mit insgesamt 5 bis 10 Bietergemeinschaften aus Planung und Ausführung abzuschließen.

Neun Bieter erhielten am 29. Mai 2018 in Berlin den Zuschlag für ihre innovativen Wohnungsbaukonzepte. Zwei davon stammen aus Baden-Württemberg: AH Aktivhaus sowie Hullak Rannow Architekten.

Quelle: web.gdw.de/wohnen-und-stadt/serielles-bauen/seriellesbauen

Städtebaulicher Vertrag zur sozial gerechten Bodennutzung

Der Bundesgesetzgeber hat mit dem am 01.05.1993 in Kraft getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz den Gemeinden ausdrücklich ermöglicht, Lasten städtebaulicher Planungen von den Planungsbegünstigten tragen zu lassen. Dies gilt ab 01.01.1998 als Dauerrecht. Kommunen können demnach Planungsbegünstigte an den Kosten und Lasten beteiligen, die durch die kommunale Bauleitplanung ursächlich ausgelöst werden.

Stellplatzschlüssel

Seit der LBO-Novelle 2014 können Kommunen von der bisherigen Praxis pro Wohneinheit ein Stellplatz (Faktor 1,0) abweichen und den Stellplatzschlüssel absenken. Die Landesbauordnung schreibt in § 37 bei Neubauten vor, für jede Wohnung einen Autostellplatz zu errichten. Es können jedoch örtliche Bauvorschriften erlassen werden, die davon abweichen; insbesondere dann, wenn eine gute ÖPNV-Anbindung garantiert ist oder ein Mobilitätskonzept, zum Beispiel Carsharing, vorliegt.

Die Stadt Freiburg hat am 26. September 2016 eine Stellplatzsatzung verabschiedet, nach der zum Beispiel im geförderten Mietwohnungsbau und konzeptionellen Mietwohnungsbau die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze auf 0,6 Stellplätze je Wohnung reduziert werden kann.

Tool-Workshop

Wenn zum Zeitpunkt der Überlegungen, neuen Wohnraum zu schaffen, weder ein Raumprogramm noch genaue Vorstellungen über die sozialen Inhalte des Projekts existieren, bietet sich ein offenes Projektentwicklungsverfahren auf Basis sogenannter Tool-Workshops an – so empfohlen von der BauWohnberatung Karlsruhe (BWK) bei der Entwicklung des Areals „Allengerechtes Wohnen“ in Burgrieden.

Der Begriff „Tool“ steht dabei für ausgewählte, beispielhafte Projektbausteine, mit deren Hilfe professionelle Dienstleister in Zusammenarbeit mit Bauherren und Bürgern Stück für Stück ein konkretes Planungskonzept entwickeln können. Darüber hinaus optimieren Experten wie die BauWohnberatung (zusammen mit Architekten und weiteren Fachleuten) die Kostensicherheit, indem sie beispielsweise passende Generalunternehmer suchen und die Qualitätskontrolle in der Umsetzungsphase übernehmen. www.i3-community.de

Über Erbbaurechte wertvolles Bauland aktivieren und Wirtschaft fördern!

Kirchen, Privateigentümer und Kommunen wollen wertvolle Grundstücke zur langfristigen Zukunftssicherung häufig im Bestand halten. Die Vergabe im Erbbaurecht ist eine empfehlenswerte Möglichkeit, um eigentumgebundenes Bauland in besten Lagen dennoch zu aktvieren. Zudem gibt es auf der Kostenseite Entlastungseffekte, da an Stelle einer einmaligen Belastung durch den Grundstückspreis eine auf Jahrzehnte verteilte Belastung tritt. Auch können durch die Gestaltung der Höhe des Erbbauzinses Anreize für den Wohnungsbau geschaffen werden. Das ErbbauRG enthält keine Bestimmung über die Ermittlung der Höhe des Erbbauzinses. Er kann frei vereinbart werden. Der Spielraum der Kommunen,Grundstücke verbilligt abzugeben, ist zwar nach der jeweiligen Kommunal- oder Gemeindeordnung beschränkt, ein Abschlag auf den ermittelten Verkehrswert des Grundstücks, z.B. für die soziale Wohnraumförderung, stellt jedoch eine zulässige Ausnahme dar. Entweder wird als Basis für die Ermittlung des Erbbauzinses der ggf. verminderte Verkehrswert angenommen oder direkt ein reduzierter Zins verlangt. Insofern kann der Erbbauzins, der oft zwischen 4 und 6 Prozent des Werts für das Grundstück liegt, stimulierend reduziert werden.

Das Erbbaurecht ist somit eine Möglichkeit Grundstücke zu aktivieren, die zum Tafelsilber der Eigentümer gehören. Zudem kann statt des hohen Grundstückspreises der entlastend wirkende Erbbauzins in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingesetzt werden. Das Erbbaurecht ist stärker in die Baulandpolitik der Kommunen einzubeziehen. [aus Positionspapier „Bezahlbarer Wohnraum für alle“ der Bundesarchitektenkammer]

Urban Gardening

Urbane Gärten, Nachbarschaftsgärten oder Mietergärten, interkulturelle Gärten – alle haben ähnliche Ziele und Effekte: Sie schaffen eine neue Urbanität, bereichern die lokale Vielfalt und entdecken das Miteinander wieder. Brachflächen oder Flachdächer  werden genutzt und bieten für das Quartier einen ökologischen sowie einen sozialen Mehrwert, denn beim gemeinsamen Gärtnern gedeihen nicht nur Blumen und Gemüse, sondern es bringt die Menschen aller Generationen und Kulturen zusammen. Die Landeshauptstadt Stuttgart fördert entsprechende Initiativgruppen, bei deren Projekten ein ökologischer und gesellschaftlicher Mehrwert erkennbar ist: www.stuttgart.de/urbanegaerten

Wem gehört die Stadt?

Bodenfonds sichern das Gut „Boden“ gegen das Marktgeschehen ab, indem einerseits die Träger des Bodens sich zu einem nicht spekulativen Umgang verpflichten, andererseits über Instrumente wie das Erbbaurecht Nutzung klar definiert wird. So wird eine Nutzung für soziale, ökologische und am Gemeinwohl orientierte Entwicklungen befördert und langfristig gesichert. (s.a. Schwerter Erklärung „Eigentumverflichtet – mehr Boden für das Gemeinwohl“, verabschiedet am 30./31. März 2017; www.stiftung-trias.de/themen/boden/)

Wohnraum-Offensive

Wohnen ist Menschenrecht für alle und Wohnungsnot auch in der Bodenseeregion verbreitet. Die Caritas Bodensee-Oberschwaben hat deshalb die Wohnraum-Offensive „herein“ gestartet, um Geflüchtete und Menschen mit geringen Einkommen zu unterstützen. Dafür werden Eigentümer von Wohnungen oder Häusern gesucht, die risiko- wie aufwandsarm vermieten möchten. Als kirchliche Institution garantiert die Caritas die Auswahl zuverlässiger Mieter ebenso wie die Miete. www.herein.kirche.de