Magazin für zeitgemäßes Wohnen

Die Wohnungsfrage ist in Wahrheit eine Bodenfrage

Unsere bürgerliche Gesellschaft ist seit etwa zweihundert Jahren durch eine offene Zugänglichkeit des Bodens und dessen Nutzung geprägt, im Ausgleich mit Steuerungsmechanismen der öffentlichen Hand. Ohne dieses Grundrecht und dessen gemeinwohlorientierte Steuerung hätte sich unsere erfolgreiche, ausgleichende Gesellschaftsordnung und die soziale Marktwirtschaft nicht etablieren können.

Mit der Digitalisierung wirtschaftlicher und finanzwirtschaftlicher Prozesse sind nun auch deutsche Immobilien und Grundstücke in den Fokus globaler Investments und Spekulation gerückt. Der Boden ist endgültig zur Ware geworden und die steigende Divergenz zwischen privatwirtschaftlicher Renditevorstellung und Gemeinwohl zwingt zum Handeln und zum Einsatz neuer bodenpolitischer Instrumente.

Bodenpolitik und Bodenrecht werden daher immer essentieller für eine soziale und nachhaltige Stadtentwicklung. Denn, nur wer über den Boden verfügt, kann auch über das Programm der Stadt bestimmen. Zudem müssen Gewinne aus planungsbedingten Bodenwertsteigerung zumindest zum Teil dem Gemeinwohl zu Gute kommen, also der Erschließung und der sozialen Infrastruktur.

In der Vergangenheit haben gut aufgestellte Kommunen daher sogenannte Baulandmodelle entwickelt, mit denen die anteilige Kostenübernahme des Bauherrn und die soziale Mischung einer neuen Entwicklung geregelt werden. Bei kleineren kommunalen Flächen gewinnt die Konzeptvergabe an Bedeutung, bei der die Bieter den Vorrang erhalten, die auch eine sinnfällige Stadtentwicklung im Auge haben.

Der Boden ist endgültig zur Ware geworden.

Städte mit besonderem Entwicklungsdruck, wie München, vergeben ihre Grundstücke mittlerweile ausschließlich in kommunalem Erbbaurecht, um die Steuerung dauerhaft zu behalten. Und, da Stadtentwicklung nur bedingt vorhersehbar ist, sollten Kommunen eine nachhaltige Bodenbevorratung für Unvorhergesehenes betreiben, damit sie auch in der Zukunft Herr des Geschehens sind und Neues stets auf kommunalem Bauland entwickelt wird. Dazu müssten Bund und Länder revolvierende Bodenfonds auflegen, damit auch finanzschwache Kommunen in der Lage sind, Grundstücke mit Weitblick anzukaufen. Außerdem darf der Bund nicht länger mit seinen eigenen Flächen spekulieren und muss den Kommunen seine Grundstücke, die von der BImA verwaltet werden, für die Entwicklung bezahlbaren Wohnens zur Verfügung stellen.

Lösungen für den Innenbereich

Der Einsatz neuer bodenpolitischer Instrumente ist insbesondere dort erforderlich, wo der Boden in der Hauptsache privat ist – also im Innenbereich. Dort werden neue Möglichkeiten der privaten Co-Finanzierung für Planungsfolgekosten benötigt. Diskutiert wird hier eine Erweiterung des §34 BauGB mit dem Einsatz einfacher Bebauungspläne auf Grundstücken im unbeplanten Innenbereich. Damit könnten städtebauliche Ziele auf gleiche Weise durchgesetzt werden wie bei den Baulandmodellen.

Auch um gegen die Bodenhortung, also die Spekulation mit unbebauten, aber baureifen Grundstücken, vorzugehen, bedarf es neue Ansätze. Ein denkbares Modell wäre die Ergänzung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in Bezug auf den unbeplanten Innenbereich. Die Eigentümer unbebauter und dispers verteilter Grundstücke könnten damit im Zusammenhang adressiert und zur Entwicklung aufgefordert oder ein kommunaler Zwischenerwerb durchgeführt werden (Vgl. DIFU u. VHW: Roadmap Bodenpolitik – Bodenpolitische Agenda 2020-2030, 2017).

Reaktionen auf Bundesebene bleiben aus

In der Fachwelt ist das Thema also hinreichend untersucht und diskutiert. Die Vorschläge liegen auf dem Tisch, aber nicht einer davon wurde im Zuge des Wohnungsgipfels im September thematisiert oder in das Maßnahmenpaket aufgenommen, das in der Folge von der Bundesregierung beschlossen wurde. Warum nur reagiert die Bundespolitik nicht auf sinnvolle Vorschläge von Fachleuten – diese Frage scheint fast wichtiger als die Bodenfrage selbst (Vgl. Bundesregierung: Gemeinsame Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Kommunen – Ergebnisse des Wohnungsgipfels, 2018).

Stefan Rettich, Architekt und Professor für Städtebau an der Universität Kassel, November 2018