Magazin für zeitgemäßes Wohnen

"Wohnungsmärkte sind regionale Märkte"

Wohnraummangel und damit verbundene hohe Miet- bzw. Immobilienpreise sind ein Thema der Verdichtungsräume. Und obwohl die Preise hoch, Freiraum knapp und Verkehrswege häufig überlastet sind, ziehen immer mehr Menschen dorthin: 30 Prozent der Zuwanderung nach Baden-Württemberg entfallen auf die Region Stuttgart (die aber nur 10 Prozent der Landesfläche ausmacht). Auch im internationalen Wettbewerb um hochwertige Forschungseinrichtungen oder Zukunftstechnologien sind die Verdichtungsräume Baden-Württembergs besonders erfolgreich.

Standorte definiert, Planungen rechtskräftig – aber Umsetzung stockt!

Wo der Wohlstand des Landes erwirtschaftet wird, sollte ausreichend Wohnraum für diejenigen bereitstehen, die das mit ihrer täglichen Arbeit tun. Eine Aufgabe, deren Dimension erst im regionalen Maßstab deutlich wird: Alleine in der Region Stuttgart erreichen bis 2035 über 200.000 Menschen mehr das Rentenalter als Jugendliche in das Erwerbsleben nachwachsen. Damit droht auf dem Arbeitsmarkt eine gewaltige Deckungslücke, die nur durch Zuzug ausgeglichen werden kann. Voraussetzung dafür: Wohnungen für die Einwohnerzahl einer Großstadt.

Dabei geht es nicht nur um Quantität: Benötigt wird bedarfsgerechter, d. h. bezahlbarer Wohnraum, an Standorten, die auch mit dem öffentlichen Verkehr gut erreichbar sind, und in einer baulichen Verdichtung, mit der die Versiegelung von Böden soweit wie möglich reduziert werden kann.

In den Regionalplänen sind solche Standorte definiert und auch entsprechende Dichtewerte festgelegt. So sind in der Region Stuttgart rund 2.000 Hektar potenzielle Bauflächen in den Flächennutzungsplänen dargestellt: regionalplanerisch abgestimmt, umweltgeprüft, mit der Bevölkerung und wichtigen Trägern öffentlicher Belange erörtert und in Gemeinderäten beschlossen. Was fehlt, ist Baurecht in Form von verbindlichen Bebauungsplänen – die nur von Gemeinden aufgestellt werden können.

Diese Zurückhaltung der Kommunen bei der Baulandbereitstellung mag unterschiedliche Gründe haben. Zentral ist jedoch, dass es gegenwärtig nicht gelingt, den Bedarf an baureifen Flächen für Wohnungen sowie für Gewerbebetriebe zu decken. Offensichtlich brauchen die Gemeinden, die im Vergleich zu anderen internationalen Wirtschaftszentren relativ klein sind (im Durchschnitt des Landes Baden-Württemberg weniger als 10.000 Einwohner) weitergehende Unterstützung, um diese wichtigen – und sicher auch schwierigen – Aufgaben bewältigen zu können.

"Zentral ist jedoch, dass es gegenwärtig nicht gelingt, den Bedarf an baureifen Flächen für Wohnungen sowie für Gewerbebetriebe zu decken."

Thomas Kiwitt, Leitender Technischer Direktor Verband Region Stuttgart

Gegenseitige Planungssicherheit

Regionalplanung kann Überzeugungsarbeit leisten, in Gemeinderäten und gegebenenfalls auch im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung die überörtliche Gesamtschau darlegen. Die eigentlichen landes- und regionalplanerischen Zielsetzungen einer nachhaltigen Entwicklung werden aber nur erreicht, wenn tatsächlich das Richtige an der richtigen Stelle gebaut wird. Baurecht können nur Gemeinden schaffen, die dazu offensichtlich zusätzliche Unterstützung brauchen, beispielsweise im Hinblick auf die Position gegenüber nicht immer kooperations- bereiten Grundstückseigentümern oder den im Land auch auf Fragen der Bauleitplanung ausgeweiteten Bürgerentscheid.

Insbesondere müssen sich aber Kommunen, die in größerem Stil Bauland bereitstellen – das letztlich zur Sicherung der Leistungsfähigkeit des gesamten Landes beiträgt – darauf verlassen können, dass die überörtliche Verkehrsinfrastruktur in absehbarer Zeit ebenfalls bereitgestellt wird. In dynamischen Räumen ist das Verkehrssystem regelmäßig am Limit. Mehrheiten für dringend benötigten Wohnraum werden dort nur schwer zu gewinnen sein, wenn Verbesserungen im Straßen- und Schienennetz Jahrzehnte auf sich warten lassen.

Wenn gebaut werden muss, sollte dies an den „richtigen“, auch regional abgestimmten Stellen erfolgen. Die Beseitigung der Wohnungsnot kann insofern nur als Gemeinschaftsaufgabe erfolgreich bewältigt werden.

Thomas Kiwitt, Leitender Technischer Direktor Verband Region Stuttgart, November 2018