Magazin für zeitgemäßes Wohnen

Im Westen was Neues

Auf dem Olga-Areal in Stuttgart hat die Baugruppe „Im Westen was Neues“ nicht nur hochwertiges, sondern auch bezahlbares Wohneigentum in zentraler Lage geschaffen. Und das zu einem Preis, der deutlich unter dem Durchschnittwert für einen innerstädtischen Quadratmeter Fläche liegt. Dafür spielte die Stadt als Projektpartner eine wesentliche Rolle.

Kurz & bündig

Wie durch Vorgaben und Förderungen der Stadt qualitätsvolles und bezahlbares Wohneigentum entstehen kann, zeigt das Projekt der Baugruppe „Im Westen was Neues“ in Stuttgart. Dafür wurden eine hohe Transparenz in den einzelnen Prozessschritten sowie eine aktive Beteiligung der Mitglieder vorausgesetzt. Auf dem Areal des ehemaligen Olgahospitals sind drei Gebäude mit insgesamt 30 Wohnungen, Gemeinschaftsraum und Dachgarten entstanden, die ein nachbarschaftliches Miteinander ermöglichen. Gewerbeflächen, Lofts und ein Café im Sockelbereich tragen zu einer lebendigen und urbanen Erdgeschosszone bei.

Herr Hinrichsmeyer, Sie haben als Mitglied und Architekt der Baugemeinschaft „Im Westen was Neues“ drei Gebäude auf dem Olga-Areal realisiert. Wie kam es zu diesem Projekt?

Die Stadt Stuttgart hatte für den nördlichen Teil des Areals nach einem baulichen Konzept für eine Baugemeinschaft gesucht. Dafür wurde 2015 ein Konzeptwettbewerb mit vorgeschaltetem Bewerbungsverfahren ausgelobt, den wir für uns entscheiden konnten.

Gab es von Seiten der Stadt irgendwelche Vorgaben?

Es gab im Vorfeld schon einen Bebauungsplan für das Areal, nach dem wir uns richten mussten. Zudem wurde besonderer Wert auf bauliche und gemeinschaftliche Qualitäten des Konzepts gelegt, die zum Teil ebenfalls von der Stadt gefordert wurden.

Wie haben sich diese Qualitäten in den Gebäuden gezeigt?

Wir haben im Sockelbereich der Baukörper eine belebte Erdgeschosszone mit Gewerbeflächen beziehungsweise Lofts, einen Gemeinschaftsraum und ein Café. All das wirkt in das Quartier hinein. In den oberen vier beziehungsweise fünf Stockwerken befinden sich dann insgesamt 30 individuelle Wohneinheiten sowie ein gemeinschaftlich genutzter Dachgarten. Bei den Wohnungen war es der Stadt besonders wichtig, auch Haushalte mit geringerem Einkommen sowie am Wohnungsmarkt benachteiligte Personen in die Baugemeinschaft zu inkludieren. Deswegen gab es auch unterschiedliche von der Stadt geförderte Finanzierungsmöglichkeiten.

Wie sahen diese Förderungen aus bzw. welche Voraussetzungen gab es, Teil dieser Baugemeinschaft oder Bewohner dieser Wohnungen zu sein?

Vorgabe war in erster Linie, dass alle Bauherrn in ihre Wohnungen auch selbst einziehen müssen, oder zumindest ein Verwandter ersten Grades. Damit sollten Spekulationen ausgeschlossen und der Gemeinschaftsgedanke gefördert werden. Für die von der Stadt subventionierten Wohnungen gab es dabei zwei Modelle: Einmal das preiswerte Wohneigentum (PWE) für beispielsweise junge Familien oder Alleinerziehende, das erst – wie alle anderen Wohnungen auch – nach zehn Jahren verkauft werden darf. Zum anderen hat sie Investorenwohnungen (MME) angeboten. Die müssen mindestens 20 Jahre lang zu einem von der Stadt vorgeschriebenen Preis an Personen mit bestimmten Einkommen vermietet werden. Nur durch diese Förderungen konnte eine für diese Baugemeinschaft bezeichnende soziale Durchmischung gewährleistet werden. 

Was sind Ihre Erfahrungen, die sie bisher mit Baugemeinschaften gemacht haben? Was kann eine Baugruppe, was andere aus dem privaten Wohnungsbausektor nicht können?

Eine Baugruppe ist ein sehr transparentes Modell mit der Intention zur Gemeinschaft und gegenseitiger Unterstützung. Der wesentliche Unterschied zu vielen anderen Modellen ist, dass wir nicht Käufer einer Wohnung sind, sondern Bauherren. Das heißt, wir bauen in eigener Verantwortung und tragen auch die Risiken. Ganz wichtig: Es gibt keine Gewinnmitnahmen. Die einzelnen Schritte des Planungs- und Bauprozesses sind für alle Mitglieder der Baugruppe offen einsehbar und werden gemeinsam entschieden. Das ist zwar insgesamt viel aufwändiger und zeitintensiver, allerdings wird erfahrungsgemäß eine viel höhere Qualität bei den Gebäuden erzielt.

Stichwort Qualität: Wie haben Sie es geschafft, so hochwertigen Wohnraum zu einem vergleichsweise günstigen Bruttopreis von durchschnittlich 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anzubieten?

Das lag zuallererst am vorgegebenen Festpreis der Stadt für die Parzelle. Dann spielten noch Kriterien wie Ausnutzungszahlen und damit das Verhältnis von Grundstückspreis zu Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Bei diesem Projekt hatten wir einen Quadratmeterpreis Grundstück von 1.250 Euro und eine erzielte Wohn- und Nutzfläche von 3.387  Quadratmetern – und somit nur 656,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Preiswerter Wohnungsbau kommt also nicht dadurch zustande, dass billig gebaut wird. Der Grund liegt in der Verdichtung. Wenn man vier oder fünfgeschossig baut, was ja in der Stadt auch üblich ist, kommt man natürlich zu besseren Preisen. Das Wohnen wird für viele dann wieder leistbar.

Baugruppe als alternatives Kaufmodell

Eine Baugruppe ist eine Gemeinschaft von Bauherren, um in Eigenverantwortung gemeinsam Wohnraum zu schaffen. Hierbei kauft jedes Baugemeinschaftsmitglied direkt vom Grundstückseigentümer oder bei real geteilten Parzellen gemeinschaftlich. Die Projektplanung und Durchführung erfolgt danach unter aktiver Partizipation der Mitglieder, bei gleichzeitig individuellen Entscheidungsmöglichkeiten der einzelnen Bauherren. Alle Verträge und Kosten sind für jeden offen einsehbar und beeinflussbar. Grunderwerbssteuer wird daher nur einmal und nur auf das Grundstück bezahlt.

Mit ihren hohen Sockelgeschossen, meist aus Sandstein, sind die neuen Gebäude eine Adaption der für den Stuttgarter Westen charakteristischen Bürgerhäuser aus der Gründerzeit – hier mit Sichtbeton und den typischen Ziegelfassaden mit geschlossenen Erkern. Hin zum öffentlichen Raum gibt es keine offenen Balkone.

Mit ihren hohen Sockelgeschossen, meist aus Sandstein, sind die neuen Gebäude eine Adaption der für den Stuttgarter Westen charakteristischen Bürgerhäuser aus der Gründerzeit – hier mit Sichtbeton und den typischen Ziegelfassaden mit geschlossenen Erkern. Hin zum öffentlichen Raum gibt es keine offenen Balkone.

Preisgekröntes Olga-Areal

Die Bundesstiftung Baukultur hat im März 2019 zum vierten Mal den polis Award für Stadt- und Projektentwicklung verliehen. Gesucht waren innovative sowie kooperative Projekte, die über ihren eigenen Rahmen hinaus einen Beitrag für das öffentliche Wohl einer Stadt erbringen. Das Olga-Areal in Stuttgart wurde mit dem zweiten Platz in der Kategorie „Urbanes Flächenrecycling“ ausgezeichnet.

Aktuelle Sparda-Studie zu „Wohnen in Deutschland“

Die Zinsen sind noch immer auf Rekordtiefstand. Beim Erwerb von Wohneigentum steht die Zinsersparnis jedoch den weiter steigenden Immobilienpreisen gegenüber. Menschen, die heute ein Haus neu bauen, ein altes kaufen oder eine Eigentumswohnung erwerben, müssen daher in der Regel höhere Kredite aufnehmen und/oder bereit sein, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, wie beispielsweise einen längeren Weg zum Arbeitsplatz. Zum dritten Mal hat der Verband der Sparda-Banken e. V. die Studie „Wohnen in Deutschland“ vorgelegt. Zusammen mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) ist man u.a. der Frage nachgegangen, ob der Kauf von Immobilieneigentum wirtschaftlich sinnvoll ist. Angeboten wird auch ein interaktives Tool zu den Fragen

  • Wo bekomme ich wie viel für mein Geld?
  • Lohnt sich er Kauf von Wohneigentum?
  • Wer kann sich Wohneigentum leisten?
  • Was kostet eine eigene Immobilie?
  • Wie haben sich die Immobilienpreise entwickelt?
  • Wie wird sich der Immobilienmarkt zukünftig entwickeln?

Sparda-Studie Wohnen in Deutschland 2019

Faktenlage

„Im Westen was Neues“, Stuttgart

  • Bauprojekt der gleichnamigen Baugemeinschaft
  • Teil der Quartiersentwicklung im Olga-Areal
  • Konzeptwettbewerb: 2015
  • Fertigstellung: Mai 2019
  • Besonderheiten:
    • 3 Gebäude mit insgesamt 30 Wohneinheiten
    • Gewerbeflächen (Arbeits- und Wohnlofts) und Café im Erdgeschoss
    • Gemeinschaftsraum und Gemeinschafts-Dachgarten
  • Auszeichnung: Polis-Award 2019 für das Olga-Areal in der Kategorie „Urbanes Flächenrecycling“, 2. Preis
  • Bauherr: Baugemeinschaft „Im Westen was Neues“, Stuttgart
  • Architekt und Bauleitung: Hinrichsmeyer + Bertsch, Böblingen
    Randolph Hinrichsmeyer, Udo Bertsch
  • Projektarchitekten: Philip Hinrichsmeyer, Johanna Lehmann