Magazin für zeitgemäßes Wohnen
V.l. Susanne Bay MdL (Grüne), Alexander Schoch MdL (Grüne), Präsident Markus Müller (AKBW), Architekt Michael Simon (Bauverein Breisgau) und Architekt Hermann Binkert (mbpk Architekten Freiburg i.Br.) Foto: Gunnar Seelow

Geschosswohnungsbau auf dem Land?

Das Thema Verdichtung ist längst auch auf dem Land angekommen. Nachdem jahrelang die Städte im Fokus der Aufmerksamkeit waren, gibt es nun immer mehr Tendenzen, auf das Land zu ziehen. Doch wer an Dörfer und Kleinstädte denkt, hat unwillkürlich verödete Kerne und zersiedelte Ränder vor Augen. Könnte mehr Dichte und damit der Geschosswohnungsbau eine Lösung sein, um die weitere Zersiedlung im ländlichen Raum zu stoppen? Das war der Grund, warum sich die beiden grünen Landtagsabgeordneten Susanne Bay und Alexander Schoch vor Ort an einem Best-Practice-Beispiel überzeugen wollten.

Durch das KONZEPT-Magazin ist die wohnungspolitische Sprecherin aus Heilbronn auf die neuen Wohnbauten in der Bechererstraße in Emmendingen aufmerksam geworden. Diese wurden 2015 fertiggestellt und 2018 mit dem Preis für beispielhaftes Bauen ausgezeichnet. Emmendingen ist mit seinen etwa 26.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt im Breisgau und ist als Wohnort im Einzugsgebiet von Freiburg sehr begehrt. Der Bauherr, der Bauverein Breisgau e.G., hat hier durch bestandsersetzenden Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern insgesamt 56 Wohnungengeschaffen – das sind 60 % Wohnfläche mehr als zuvor. Die beiden Politiker trafen sich zu einem Ortstermin mit dem Präsidenten der Architektenkammer Baden-Württemberg Markus Müller, dem geschäftsführenden Vorstand Jörg Straub und dem Technischen Leiter Michael Simon vom Bauverein Breisgau, sowie dem Architekten Hermann Binkert vom Freiburger Architekturbüro mbpk. Diese erklärten am Fallbeispiel Bechererstraße, wie sie bezahlbares und zugleich qualitätvolles Wohnen umgesetzt haben. Die Gruppe diskutierte angeregt und äußerst konstruktiv, welche politischen Rahmenbedingungen es braucht, um die soziale Frage beim Thema Wohnen zu lösen. Denn das Ziel muss sein, so der Konsens, dass das Wohnen für alle Menschen bezahlbar ist.

„Früher hätte man bei einer solchen Begehung nur über die Architektur gesprochen. Heute fragen wir: Wie leben die Menschen und wie verändert sich die Gesellschaft? Architektur ist eng mit der Gesellschaft verbunden, und so ist der Diskurs mit den politischen Gremien wichtiger denn je – wir müssen uns austauschen.“ Markus Müller (4. v. r.), Präsident der Architektenkammer Baden-Württemberg (Foto: Gunnar Seelow)

Foto: Gunnar Seelow

„Früher hätte man bei einer solchen Begehung nur über die Architektur gesprochen. Heute fragen wir: Wie leben die Menschen und wie verändert sich die Gesellschaft? Architektur ist eng mit der Gesellschaft verbunden, und so ist der Diskurs mit den politischen Gremien wichtiger denn je – wir müssen uns austauschen.“ Markus Müller (4. v. r.), Präsident der Architektenkammer Baden-Württemberg (Foto: Gunnar Seelow)

Die Architektur

Die leicht ansteigende Bechererstraße wurde von Doppelhäusern aus den 1920er- und 30er Jahren flankiert, die sich im Eigentum des Bauvereins befanden. Während die Bestandsbauten auf der westlichen Straßenseite unter Beibehaltung des historischen Straßenbildes saniert und modernisiert werden konnten, waren die Bauten an der Ostseite schlicht nicht mehr zu retten. Zudem blockierten die rückwärtigen Garagenhöfe wertvollen Baugrund. Durch einen architektonischen Kniff konnte auf dieser Fläche mehr Wohnraum geschaffen werden, ohne dass der Charakter des Quartiers verloren ging: An der Straßenfront spiegeln heute fünf traufständige Gebäude den Bestand auf der gegenüberliegenden Seite, doch im rückwärtigen Bereich verbinden sich diese durch einen zweigeschossigen Flachdachbau mit giebelständigen Häusern. Dadurch entsteht der Eindruck eines gewachsenen/lebendigen Quartiers mit vier Innenhöfen, viel Freiraum und abwechslungsreichen Blickbeziehungen. Die Garagenhöfe wurden durch Tiefgaragen ersetzt.

Die Architekten von mbpk bauen seit 1990 mit großem Engagement Geschosswohnungsbau, obwohl er mühsam und kleinteilig ist. Binkert hält dieses Projekt für einen Idealfall, weil sich mit dem Bauverein Breisgau Vieles realisieren ließ, was mit einem privaten Bauträger in der Regel nicht möglich gewesen wäre, zum Beispiel indem beim Bau in gute Qualität investiert wird, um die Folgekosten niedrig zu halten. So sind die Treppenhauswände aus einem schlichten Sichtbeton, der nicht gestrichen werden muss, und für die stärker belasteten Böden wurde pflegeleichter Betonwerkstein gewählt. Auch der – scheinbar – verschwenderische Umgang mit Raum zählt zu diesem Konzept: die überdachte Eingangsnische zum Beispiel fördert die Kommunikation, was die  Gruppe, die dort bei strömendem Regen zusammenstand, selbst erfahren konnte. Das Dachgeschoss ist unbewohnt, um eine ruhige Dachlandschaft ohne Gauben zu erhalten, die mit den Bestandsbauten harmoniert. Was hier zunächst als großzügiger Luxus erscheint, trägt entscheidend dazu bei, dass das Reizthema Nachverdichtung bei den Anwohnern leichter zu vermitteln war. „Es ging hier nicht darum, spektakuläre Neubauten zu schaffen, sondern konzeptionell durchdachte Bauten von guter Qualität“, fasst Binkert das Projekt zusammen.

Die Genossenschaft

Die Mietkosten in diesen Neubauten liegen bei 8,50 bis 10,75 Euro pro Quadratmeter. Das ist bemerkenswert für einen Ort, der gerade mal 15 km vom teuren Pflaster Freiburg entfernt ist. Zu verdanken ist dies dem Genossenschaftsmodell. 1899 gegründet, ist der Bauverein Breisgau eine der ältesten und mit nahezu 23.000 Mitgliedern und rund 5.000 Wohnungen auch eine der größten Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland. Bis heute erfreut er sich reger Nachfrage bei Aufnahmeanträgen und langen Wartelisten. Denn um solch günstigen und vor Eigenbedarf sicheren Wohnraum zu beziehen, muss man Mitglied werden und eine Einlage bezahlen – Geld, mit dem die Genossenschaft wirtschaften kann. So kann sie ihre Wohnungen im Durchschnitt mit einer Kaltmiete von 6,54 Euro pro Quadratmeter vermieten.

Insbesondere seine Größe erlaubt es dem Bauverein, genau im Bilde darüber zu sein, welcher Bedarf bei den Mitgliedern gerade besteht: er kann sozusagen den demografischen Wandel im Kleinen beobachten. So kann er flexibel darauf reagieren, wenn es etwa um Familien und die benötigten Freiraumflächen, um Kita-Betreuungsplätze, die Nahversorgung oder betreutes Wohnen geht. Theoretisch kann ein Mensch sein ganzes Leben in Wohnungen des Bauvereins verbringen, ohne sein soziales Umfeld verlassen zu müssen.

Die Wohnungen

Im Fall der Bechererstraße wurden 31 Mietwohnungen durch 25 Eigentumswohnungen querfinanziert. Man legte jedoch Wert darauf, dass sich die Standards dieser Wohnungen nicht wesentlich unterscheiden, um eine soziale Abgrenzung zu vermeiden. Davon konnten sich die Besucher bei der Besichtigung einer Miet- und einer Eigentumswohnung überzeugen. Alle Wohnungen sind hell und großzügig, jede verfügt über eine eigene Loggia oder Zugang zur Dachterrasse. Zudem gibt es zwei Aufzüge, sodass ein Teil der Wohnungen barrierefrei zugänglich ist.

Die Politik

Die Bauvereins-Wohnungen kommen im Übrigen ohne öffentliche Förderung aus. Von Quoten beim sozialen Wohnungsbau halten Simon und Straub wenig, weil sie eine soziale Mischung eher behindern als fördern – und diese sei dem Bauverein ebenfalls ein wichtiges Anliegen. „Früher hätte man bei einer solchen Begehung nur über die Architektur gesprochen“, stellt Müller daraufhin fest. „Heute fragen wir: wie leben die Menschen und wie verändert sich die Gesellschaft? Architektur ist eng mit der Gesellschaft verbunden, und so ist der Diskurs mit den politischen Gremien wichtiger denn je – wir müssen uns austauschen.“ Ein Anfang dafür ist gemacht, denn bei solchen Vor-Ort-Begegnungen entstehen weit mehr Ideen als am grünen Tisch. So wurde etwa angesprochen, wie sich Wohnbaugenossenschaften stärker miteinander vernetzen könnten oder dass Kommunen ermutigt werden sollten, eine Programmatik zu entwickeln, die Parameter wie Dichte oder Nachhaltigkeit definiert. Hier wurde deutlich, dass die Politik als Partner bei der Verwirklichung einer strategischen Stadtentwicklung mitwirken kann – auch auf dem Land.

Lesen Sie hier, was das Projekt der Bauvereins Breisgau in Emmendingen im Detail ausmacht.

„Es ging hier nicht darum, spektakuläre Neubauten zu schaffen, sondern konzeptionell durchdachte Bauten von guter Qualität“, sagt Hermann Binkert, mbpk Architekten Freiburg i. Br. (Foto: Miguel Babo, Freiburg)

Foto: Miguel Babo, Freiburg

„Es ging hier nicht darum, spektakuläre Neubauten zu schaffen, sondern konzeptionell durchdachte Bauten von guter Qualität“, sagt Hermann Binkert, mbpk Architekten Freiburg i. Br. (Foto: Miguel Babo, Freiburg)