Magazin für zeitgemäßes Wohnen
 Foto: Werner Huthmacher

Stuttgart: Die Lösung liegt im Detail

„Es sind oft die kleinen Dinge, die in Summe große Unterschiede machen“, sagt Professor Ursula Steinhilber. Die Architektin hat in Stuttgart-Feuerbach 44 Mietwohnungen für die Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH gebaut. Und zeigt damit, dass sich Architektur und Bezahlbarkeit nicht ausschließen.

Kurz & bündig

Kostengünstig kann gleichzeitig architektonisch anspruchsvoll sein: Das beweisen die 44 neuen Mietwohnungen der Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH in Stuttgart- Feuerbach. Grundlage ist eine äußerst detaillierte Planung, die Kostenersparnisse auch bei vermeintlichen Kleinigkeiten berücksichtigt. Gleichzeitig ermöglichen die Zuschnitte der Wohnungen eine optimale Nutzung der gesamten Fläche. Und auch die vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Stammfirmen und Auftraggeber spielte für die vergleichbar geringen Gesamtkosten eine wichtige Rolle. Damit ist für alle Mieter – ob Bosch-Mitarbeiter oder nicht – neuer Wohnraum in einem begehrten und hochpreisigen Ballungsgebiet entstanden, der mit 10,50 Euro pro Quadratmeter kostengünstig zu mieten ist.

Der hohe Anspruch war von Beginn an da, sowohl beim Auftraggeber, als auch beim ausführenden Architekturbüro: „Wir wollten keinen 08/15-Bau hinstellen, sondern optisch anspruchsvolle Wohngebäude, die dennoch zu kostengünstigen Mieten angeboten werden können“, fasst Ursula Steinhilber die Rahmenbedingungen zusammen.

Um dieses Ziel zu erreichen, gab es eine enge Zusammenarbeit mit laufendem Erfahrungsaustausch zwischen Architektenteam und Robert Bosch Wohnungsgesellschaft. „Aus unserer langjährigen Bautätigkeit wissen wir, was Maßnahmen und Materialien kosten dürfen“, sagt Stefan-Alexander Singer, Leiter Technik. „So konnten wir als Bauherr von Beginn an eine realistische Kostenplanung aufsetzen und konkrete Vorgaben machen, was wir wie mit unseren Projektpartnern umsetzen wollten.“ Dabei profitiere die Wohnungsgesellschaft auch von ihrer langjährigen Zusammenarbeit mit Stammfirmen, so Singer weiter.

Im Ergebnis stehen seit 2016 vier dreistöckige Wohngebäude in der Bertastraße in unmittelbarer Nähe zum Bosch-Unternehmensgelände. Ihre kubischen, weiß verputzten Baukörper fügen sich sehr gut in die bestehende Nachbarschaft ein. Die recht lang gezogenen Häuser werden durch kleine Höfe unterbrochen, so dass sie wie acht kleinere Gebäude wirken – passend zu den eher kleinteiligen Einfamilienhäusern, die das Wohngebiet bisher geprägt haben.

Zeitgemäße Mietwohnungen

Heute, mehr als 80 Jahre nach ihrer Gründung, hat die Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH 2.347 Wohnungen im Bestand. Dazu kommen weitere 604, die sie verwaltet. Wurden Anfang der 1980er-Jahre deutlich mehr Eigentums- als Mietwohnungen erstellt, fand danach wieder eine Konzentration auf den Mietwohnungsbau sowie die Verwaltung des eigenen Bestands statt.

Aus unserer langjährigen Bautätigkeit wissen wir, was Maßnahmen und Materialien kosten dürfen.

Intensive Planungsphase

„Um anspruchsvoll und bezahlbar zu bauen, liegt die Kunst oft im Grundriss“, sagt Ursula Steinhilber. Seitens der Wohnungsgesellschaft gab es nicht nur präzise Vorgaben zu den Wohnungsgrößen, sondern auch zu einzelnen Bestandteilen. So sollte der Wohn- und Essbereich rund 30 Quadratmeter umfassen, die gesamte Wohnung gut zu möblieren sein und Bad, WC und Küche beieinander liegen. „Es macht finanziell einen erheblichen Unterschied, ob ich alle Leitungen für die drei Räume durch einen Schacht laufen lasse, oder zwei bis drei dafür benötige“, so die Architektin. Um die Möglichkeiten der Wohnungsgestaltung optimal auszuschöpfen, war also viel Detailarbeit gefragt.

Planung und Pläne

„Aus unserer langjährigen Bautätigkeit wissen wir, was Maßnahmen und Materialien kosten dürfen. So konnten wir als Bauherr von Beginn an eine realistische Kostenplanung aufsetzen und konkrete Vorgaben machen, was wir wie mit unseren Projektpartnern umsetzen wollten.“

Stefan-Alexander Singer, Leiter Technik bei der Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH

Die einzelnen Wohnungen haben eine Größe von 60 bis 95 Quadratmetern. (Foto: Werner Huthmacher, Berlin)

Foto: Werner Huthmacher

Die einzelnen Wohnungen haben eine Größe von 60 bis 95 Quadratmetern. (Foto: Werner Huthmacher, Berlin)

Größe nach Maß

Um einen bezahlbaren Mietpreis realisieren zu können, macht die Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH exakte Vorgaben zu den jeweiligen Größen der Wohnungen. Sie umfassen in der Bertastraße in Stuttgart-Feuerbach 60 bis 65 Quadratmeter (2 Zimmer), 75 bis 80 Quadratmeter (3 Zimmer) und 95 Quadratmeter (4 Zimmer).

Effizient und nachhaltig

Ein weiterer, wesentlicher Kostenfaktor bei Neubauten sind Treppenhäuser und Aufzüge. Um diese möglichst sparsam einzusetzen, plante Ursula Steinhilber für die neuen Gebäude sogenannte Vierspänner. Dabei gehen von jedem Treppenhaus gleich vier Wohnungen ab. Zudem sind die Wände in den Treppenhäusern und die Treppenläufe in Sichtbeton ausgeführt – was Fliesen und Sockelleisten und damit erneut weitere Kosten spart.

In Sachen Nachhaltigkeit sind die Mehrfamilienhäuser mit einer Gas/Pellet-Zentralheizung ausgestattet, die zusätzlich mit einem Wassertank als Wärmepuffer kombiniert ist. Das steigert die Energieeffizienz und senkt gleichzeitig die Abgabe von Schadstoffemissionen. Darüber hinaus ist die komplette Südwestseite der Häuser verglast. Großzügige Fenster sorgen für maximale Licht- und Sonneneinstrahlung, während gedämmte Massivbauwände die Energieverluste minimieren.

Um anspruchsvoll und bezahlbar zu bauen, liegt die Kunst oft im Grundriss.

Architektonisch ansprechend und bezahlbar: Um die Gebäude und Wohnungen optimal zu gestalten, war viel Detailarbeit erforderlich. (Foto: Werner Huthmacher, Berlin)

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Architektonisch ansprechend und bezahlbar: Um die Gebäude und Wohnungen optimal zu gestalten, war viel Detailarbeit erforderlich. (Foto: Werner Huthmacher, Berlin)

Bezahlbare Qualität

„Der Wert einer guten Planung sowie Kalkulation erweist sich vor allem dann, wenn auch herausfordernde Aspekte den Rahmen nicht sprengen“, sagt Ursula Steinhilber. So habe man es in der Bertastraße mit einem problematischen Untergrund zu tun gehabt. „Auf der Südseite des Geländes galt es, einen Höhenunterschied von rund zehn Metern zu kompensieren. Darüber hinaus war der Hang mit alten Werksstollen durchzogen, über die die Häuser wie Brücken hinübergebaut werden mussten“.

Trotz dieser Aufwände standen am Ende unterm Strich Baukosten in Höhe von „nur“ 1.880 Euro brutto pro Quadratmeter (KG 300-400), die qualitativ hochwertig ausgestattete Wohnungen mit bis zu 95 Quadratmetern, einen Tiefgaragenplatz pro Wohneinheit und großzügige Außenanlagen samt Spielplatz beinhalten. Damit kann die Robert Bosch Wohnungsgesellschaft ihren Mietern einen Preis von 10,50 Euro pro Quadratmeter anbieten, der im unteren Bereich des örtlichen Mietspiegels liegt.

„Der Wohnungsbau steht bei Bosch in einer langen Tradition. Bereits 1936 wurden die ersten Mitarbeitersiedlungen gebaut und diese soziale Verantwortung zieht sich bis heute durch“, sagt Stefan-Alexander Singer. „Für neue Kollegen ist es ein großer Pluspunkt, über uns eine bezahlbare Wohnung beziehen zu können. Doch bieten wir den Wohnraum nicht nur unternehmensintern an. Wir agieren am Markt als freies Wohnungsunternehmen.“

Die Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH kümmert sich heute um knapp 3.000 Wohnungen im Bestand und in der Verwaltung. 2016 kamen 44 neue in der Bertastraße in Stuttgart-Feuerbach dazu, die architektonisch ansprechend und gleichzeitig bezahlbar sind. Dank einer aufwendigen Planung mit Blick auf jedes noch so kleine Kostendetail ließ sich der Mietpreis auf durchschnittlich 10,50 Euro pro Quadratmeter festlegen. Das entspricht dem unteren Bereich des örtlichen Mietspiegels.

„Wir stellen fest, dass es heute von zunehmendem Interesse ist, in direkter Nachbarschaft des Arbeitgebers zu wohnen. Das spart Wege, Fahrtgeld und -zeit, um zwischen Beruf und Zuhause zu pendeln. Es ist noch gar nicht so lange her, da sind die Mieter lieber ins benachbarte Umland gezogen, doch diese Tendenz scheint sich zu ändern.“

Stefan-Alexander Singer, Leiter Technik bei der Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH
Faktenlage

Unternehmenseigene Wohnungen in Stuttgart-Feuerbach

  • Fertigstellung: 2016
  • Vier mehrgeschossige Wohnhäuser mit 44 Wohnungen; 60 bis 95 Quadratmeter
  • Qualitativ hochwertige Ausstattung mit Parkettböden, Fußbodenheizung, bodengleichen Duschen etc.
  • Gas/Pellet-Zentralheizung mit Wassertank als Wärmepuffer
  • Topographie: Hanglage mit bis zu zehn Metern Höhenunterschied und Stollenbauten im Hang
  • KG 300 + 400: 1.880 Euro brutto pro Quadratmeter, inkl. Tiefgarage
  • Miete: 10,50 Euro pro Quadratmeter (im Durchschnitt)
  • Bauherr: Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH, Stuttgart
  • Architekten: SteinhilberPlus, jetzt SESA Schilling Escher Steinhilber Architekten
  • Ausschreibung über Planungskonkurrenz