Magazin für zeitgemäßes Wohnen
 © Jörg Hempel, Aachen

Kommunale Wohnbau-Initiative in Walldorf

Egal ob Ballungsraum oder Kleinstadt: Angebot und Nachfrage decken sich auf dem Wohnungsmarkt schon lange nicht mehr. Überall klafft ein zunehmend großes Loch zwischen dem, was es gibt – und dem, was es eigentlich geben müsste. Besonders knapp ist es beim sozialen Wohnraum, doch auch die Mittelschicht sucht zunehmend nach passenden Angeboten. In Walldorf und Fellbach nehmen die Kommunen diese Situation selbst in die Hand und planen zusätzlichen Wohnraum. Ihre Initiativen sind städtisch, nachhaltig, ökologisch – und erfolgreich.

Kurz & bündig

Bezahlbarer Wohnraum ist für Kommunen jeder Größe ein zunehmend wichtiges Thema. Der freie Markt bietet nicht die Bandbreite für alle Bevölkerungsschichten, weswegen Städte und Gemeinden einspringen und in kostengünstige Wohnungen investieren. Fellbach, nahe Stuttgart, und Walldorf, nahe Heidelberg, zeigen, dass sich langfristig gedachte Initiativen lohnen – und dass sich neue Herangehensweisen mit städtischen Eigenbetrieben oder Projektgesellschaften und Bauweisen mit ökologischen Materialien bezahlbar und anspruchsvoll umsetzen lassen.

Vor Ort in Walldorf – im Gespräch mit Andreas Tisch (Architekt und Fachbereichsleiter Planen, Bauen, Immobilien):

Herr Tisch, wie ist es um den bezahlbaren Wohnraum in Ihrer Region bestellt?

„Die Stadt Walldorf gehört mit ihrer Nähe zu Heidelberg noch zum Verdichtungsraum in der Region. Zudem stehen bei uns 20.000 Arbeitsplätze 16.000 Einwohnern gegenüber. Es freut uns, dass wir ein so attraktiver Wirtschaftsstandort sind, aber das erhöht natürlich zusätzlich die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.“

Vor dem Hintergrund haben Sie bereits 2014 beschlossen als Kommune weiteren sozialen Wohnraum anzubieten. Auf welcher Fläche?

„Wir haben uns im ersten Schritt für zwei freie Grundstücke im Neubaugebiet Walldorf-Süd entschieden, in der Bürgermeister-Willinger-Straße. Während der Entwicklung dieser Objekte sind wir in einem zweiten Schritt vom Gemeinderat beauftragt worden, weitere Flächenpotenziale in städtischem Besitz zu identifizieren. Mit dem Ziel, langfristig auch hier nachzuverdichten, indem wir neue Gebäude bauen. So erhöhen wir unseren Bestand bezahlbarer Wohnungen nach und nach.“

Um Ihren kommunalen Wohnraum zu betreuen, haben Sie sogar einen neuen Eigenbetrieb gegründet, richtig?

„Ja, das stimmt. Im Zuge der Planungen hat sich die Stadt entschlossen, auch die Betreuung ihres Wohnungsbestandes neu zu organisieren. Um die Kompetenzen zu bündeln – die bisher auf unterschiedliche Fachbereiche verteilt waren – haben wir im Januar 2015 den ‚Eigenbetrieb Wohnungswirtschaft‘ gegründet. Dessen Aufgabe ist es, die rund 320 städtischen Wohnungen und deren Mieter zu betreuen und die Gebäude zu unterhalten. Neuentwicklungen, Umsetzung von Neubauten und große Sanierungsmaßnahmen laufen aber nach wie vor unter Beteiligung des Eigenbetriebs über das Stadtbauamt.“

Wie viel neuen Wohnraum haben Sie seitdem schaffen können?

„Mit dem ersten Projekt in der Bürgermeister-Willinger-Straße haben wir 2016 zwei baugleiche Gebäude realisiert – mit je 13 Wohnungen unterschiedlichen Zuschnitts, je nach Lebenssituation. Auf einer unserer städtischen Potenzialflächen ist 2019 ein weiteres Gebäude in Passivbauweise mit 10 Wohnungen errichten worden. In Planung sind darüber hinaus noch zwei neue Gebäude mit insgesamt 18 Wohneinheiten. Das macht 54 neue Wohnungen insgesamt.“

Was sind die größten Herausforderungen im Rahmen Ihrer Initiative für mehr Wohnraum?

„Es ist nicht ganz einfach, die hohen Anforderungen an Wohngebäude mit einer passenden Wertigkeit, Angemessenheit und entsprechenden Kosten in Einklang zu bringen. Die Baukonjunktur der letzten Jahre hat die Realisierung von Wohnraum sehr teuer werden lassen. Ständig neue Normen schrauben die Standards hoch und machen eine kostengünstige Umsetzung zusehends schwieriger. Um hier trotzdem anspruchsvolle Lösungen umzusetzen, braucht es viel Arbeit und Engagement von Architekten, Planern und Bauherren.“

Mit und ohne Förderung

Die Wohnungen in der Bürgermeister-Willinger-Straße sind nach intensiver Diskussion im Gemeinderat ohne Förderung realisiert worden. Damit umgeht die Stadt Walldorf eine langfristige Bindung und ist auch in der Belegung freier. Andere Wohnbauprojekte sind dagegen Teil des Landeswohnraumförderprogramms. „Förderung ist ein sehr interessantes Instrument, um Wohnungsneubau zu schultern“, sagt Andreas Tisch vom Stadtbauamt. „In der derzeitigen Kapitallage sieht die Stadt die Investition in Wohnimmobilien aber durchaus auch als Werte und Anlage für die Zukunft."

„Bei uns herrscht großer Konsens, dass es eine kommunale Aufgabe ist, sich in diesem Bereich der Daseinsvorsorge zu engagieren. Neben dem sozialen Wohnungsbau gilt das auch zunehmend für bezahlbaren Wohnraum – auch ‚Normalverdiener‘ tun sich schwerer, auf dem freien Markt ein angemessenes Zuhause zu finden. Spannend ist für uns unter anderem die Frage, wie wir dieses Wohnsegment entwickeln können, das nicht in Konkurrenz zu privaten Anbietern treten soll.“

Bürgermeisterin Christiane Staab über die Wohnbau-Initiative in Walldorf

„Es wird immer herausfordernder, die hohen Anforderungen an Wohngebäude mit einer passenden Wertigkeit, Angemessenheit und entsprechenden Kosten in Einklang zu bringen“, so Andreas Tisch vom Stadtbauamt. Dazu brauche es viel Arbeit und Engagement von allen Beteiligten.

© Jörg Hempel, Aachen

„Es wird immer herausfordernder, die hohen Anforderungen an Wohngebäude mit einer passenden Wertigkeit, Angemessenheit und entsprechenden Kosten in Einklang zu bringen“, so Andreas Tisch vom Stadtbauamt. Dazu brauche es viel Arbeit und Engagement von allen Beteiligten.

Faktenlage

Wohnen in Walldorf-Süd, Bürgermeister-Willinger-Straße

  • Fertigstellung: 2017
  • 2 baugleiche Gebäude mit je 13 Wohnungen,
  • Wohnungsgrößen: 44,67 m2 bis 84,53 m2
  • Miete: 6,33 €/ m2 bis 7,33 €/ m2 
  • Besonderheiten:
    • Hohe Klimaschutzziele für Neubauten von Mietobjekten (und öffentlichen Gebäuden) in Walldorf; Passivhausstandard dient als Basis
    • Hoher Energiestandard hilft, Energie- und Nebenkosten niedrig und erschwinglich zu halten – u.a. über Lüftungsanlagen, Mini-BHKW und PV-Anlagen auf den Dachflächen
    • Wohnungsgrößen entsprechen den Vorgaben des Landeswohnraumfördergesetztes; förderfähig und können als Sozialwohnungen angeboten werden
    • Vergabe nach sozialen Gesichtspunkten und Wohnberechtigungsschein
  • Auszeichnungen: Beispielhaftes Bauen „Rhein-Neckar-Kreis 2009 – 2019“
  • Bauherrin: Stadt Walldorf
  • Architekten: Ing. Büro Werner Herrmann, Projektarchitektinnen Anja Bechtold und Cornelia Loidolt, Walldorf

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