Magazin für zeitgemäßes Wohnen
 Skizze: Stadt Freudenstadt

„Eine glückliche Konstellation, die sich gefunden hat“

Der Wohnungsnotstand ist längst nicht mehr nur in den Ballungsgebieten Dauerthema, inzwischen haben auch kleinere Städte in ländlichen Regionen Schwierigkeiten, bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. In Freudenstadt hat man einen Weg gefunden, in Kooperation mit einem regionalen Investor Wohnraum zu schaffen und so Flächen in städtischer Hand zielgerichtet entwickeln können. Zu dem Projekt zieht Rudolf Müller, Leiter des Amts für Stadtentwicklung in Freudenstadt, eine positive Bilanz. Doch der Druck auf dem Wohnungsmarkt hält unvermindert an.

Kurz & bündig

So funktioniert das „Freudenstadter Modell“

Damit die Wohnungen in der Gottlieb-Daimler-Straße zum erstrebten Quadratmeterpreis vermietet werden können, leistet die Stadt einen Zuschuss. Damit gelangt Investor Klaus-Dieter Ofzky an eine rentable Miete, dies es ihm ermöglicht, seine Investition zu refinanzieren. „Die Miete, die wir von den Bewohnern verlangen, wäre allein nicht kostendeckend“, so Rudolf Müller. Die Vertragslaufzeit für diese Regelung wurde auf 25 Jahre befristet. Danach sind die Konditionen neu auszuhandeln.

SWR-Rundfunkbeitrag zum Thema Bezahlbares Wohnen

Herr Müller, das Grundstück in der Gottlieb-Daimler-Straße war bereits in Besitz der Stadt. Es gab konkrete Pläne für eine Baugenossenschaft; neben Wohnraum wurde auch eine werbliche Nutzung angestrebt. Warum wurde diese Vorgehensweise aufgegeben?

Der Gebäudebestand dort war in desolatem Zustand. Also wurde die Idee einer Baugemeinschaft entwickelt und mit dem zuständigen Ausschuss des Gemeinderats andiskutiert. Dort stieß das Vorhaben auf offene Ohren. Doch auch nach mehreren Anläufen über einen Zeitraum von zwei Jahren war die Anzahl der Bauherren, die wir für dieses Vorhaben gewinnen konnten, einfach zu gering.

Woran lag’s?

Lassen Sie es mich so formulieren, dass die Freudenstädter Bürgerschaft für dieses Thema vielleicht noch nicht die nötige Entschlossenheit aufbringt, wie wir das aus anderen Städten kennen.

Weshalb dann die Alternative, auf einen Investor zuzugehen?

Der Druck auf den Wohnungsmarkt steigt unvermindert. Also stellte sich für uns die Frage, wie wir das vorhandene Areal dahingehend nutzen konnten. Es wurde auch über eine Wohnbaugesellschaft diskutiert. Aber für uns war entscheidend, die Schaffung von Wohnraum schnell anzukurbeln. Hier hat der Gemeinderat ein klares Bekenntnis gegeben, sich für immerhin 25 Jahre zu verpflichten, einen Mietzuschuss zu leisten. Das sind pro Jahr 25 bis 30.000 Euro, die über den Kommunalhaushalt getragen werden müssen.

Wie kam es zur Einigung mit dem Unternehmer Klaus-Dieter Ofzky, nicht zuletzt im Hinblick auf möglicherweise unterschiedliche Zielvorstellungen?

Wir sind auf Investoren zugegangen. Herr Ofzky war schließlich interessiert, die Konditionen haben wir dann entsprechend ausgehandelt. Der Schlüssel zum Erfolg war, dass der Gemeinderat die Idee eines Mietzuschusses mitgetragen hat. Das schuf für den Investor die nötige Gewissheit, dass er mit dieser Basis zu einer rentablen Miete kommt.

Worauf haben sie dabei Wert gelegt?

Für uns stand an erster Stelle, dass wir bei den Mietpreisen in einem vertretbaren Rahmen bleiben. Nachdem die Finanzierung stand, verlief das eigentliche Bauvorhaben erstaunlicherweise mit einer gewissen Leichtigkeit. Die Kolleginnen und Kollegen im Amt für Stadtentwicklung hatten bei dem Entwurf naturgemäß auf Wirtschaftlichkeit geachtet. Dieser Entwurf wurde von Herrn Ofzky zusammen mit seinem Architekturbüro auch so umgesetzt, und das in einem vertretbaren Kostenrahmen.

Das Grundstück in der Gottlieb-Daimler-Straße befand sich ursprünglich in Besitz der Stadt Freudenstadt. Doch aufgrund des desolaten Zustands der Bestandsgebäude kam nur ein Neubau infrage. (Foto: Stadt Freudenstadt / Inge Zeller)

Foto: Stadt Freudenstadt/ Inge Zeller

Das Grundstück in der Gottlieb-Daimler-Straße befand sich ursprünglich in Besitz der Stadt Freudenstadt. Doch aufgrund des desolaten Zustands der Bestandsgebäude kam nur ein Neubau infrage. (Foto: Stadt Freudenstadt / Inge Zeller)

Das hört sich nach viel Entgegenkommen an.

Ich bin sicher, die regionale Verbundenheit hat eine wesentliche Rolle gespielt. Herr Ofzky war ständig auf der Baustelle, hat sich mit den Handwerkern auseinandergesetzt, die Vergaben übernommen und die Nachverhandlungen geführt. Wir haben gespürt, dass ihm dieses Projekt eine Herzensangelegenheit ist. Das ist ein Unterschied. Wenn Sie einen Investor haben, der sich nur an der Kapitaldecke orientiert, dann interessieren ihn manche Dinge einfach nicht. Sechs Prozent Rendite, dann ist alles gut. Aber wie er darauf kommt, ist für ihn zweitrangig. Herr Ofzky dagegen ist sicherlich ein Investor, der außergewöhnlich viel Energie und eigene Kraft investiert hat. Rendite, Rendite, dann ist alles gut. Aber wie er darauf kommt, ist für ihn zweitrangig.

Ist Ihr „Freudenstadter Modell“ denn eines, das Schule machen könnte?

Zwischenzeitlich haben uns viele Anfragen zu diesem Thema erreicht. Die Leute fragen uns, wie wir das hingekriegt haben. Man muss bei dem Projekt in der Gottlieb-Daimler-Straße aber schon von einer glücklichen Konstellation sprechen, die sich gefunden hat. Entscheidend ist aus meiner Sicht, die generelle Bereitschaft, etwas tun zu wollen. Die Chance dazu hatten wir mit diesem Projekt. Es gab vom Gemeinderat das klare Signal: Wir packen das jetzt an!

Dennoch konnten sie selbst mit einem solch erfolgreichen Großprojekt nur bedingt Druck aus dem Markt nehmen, oder?

Da sind wir vielleicht noch gut aufgestellt, wenn man die Situation mit manchen Ballungsgebieten vergleicht. Dennoch: Von den Wohnungen in der Gottlieb-Daimler-Straße wurden schlussendlich zehn öffentlich ausgeschrieben. Für diese zehn Wohnungen sind 150 Bewerbungen eingegangen. Der Bedarf in dieser Preisklasse ist extrem hoch.

Wie werden Sie diesem Bedarf künftig begegnen?

Wir haben spezielle Fördermittel für Kommunen auf Landesebene ausfindig gemacht. Diese ermöglichen es, bis zu 75 Prozent der Baukosten über zinsfreie Darlehen zu stemmen. Somit könnte die Stadt bei künftigen Projekten dieser Art die Rolle des Bauherrn übernehmen. Getilgt würden die Darlehen dann mit den Mieteinnahmen. Der verbleibende Anteil belastet natürlich unseren Etat – aber mit dem Ziel, dass dieses Geld nachher nicht verloren ist. Denn anders als in der Gottlieb-Daimler-Straße blieben diese Immobilien dann in Besitz der Kommune.

Faktenlage

Mehrfamilienhaus in der Gottlieb-Daimler-Straße in Freudenstadt

  • Mehrfamilienhauses mit 16 Wohneinheiten
  • Fertigstellung: 2018
  • Vier 4-Zimmer-Wohnungen mit je 95 m² und zwölf 3-Zimmer-Wohnungen mit je 65 m² Wohnfläche
  • Miete: 6,50 Euro zuzüglich Nebenkosten
  • Alle Wohnungen sind ausgestattet mit Wohn- und Essbereich, Flur, Bad mit Dusche, Badewanne und Toilette sowie Balkon
  • Zusätzlich stehen jeder Wohnung ein Abstell- und ein Kellerraum zur Verfügung
  • Bauherr: Klaus-Dieter Ofzky
  • Architekten: Architekturbüro Wilhelm, Achern                                                           

Genossenschaften als Kooperationspartner für Kommunen

„Kommunale Immobilien besitzen aus ökonomischer und politischer Sicht eine hohe Bedeutung für jede Stadt oder Gemeinde. Denn die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum ist und bleibt eine zentrale Aufgabe“, sagt Fred Gresens, Vorstandsvorsitzender der Mittelbadischen Baugenossenschaft eG in Offenburg. Seiner Erfahrung nach empfehlen sich immer häufiger strategische Kooperationsverträge zwischen Gemeinden und professioneller Wohnungswirtschaft.

Warum? Die demografische, wirtschaftliche und energetische Entwicklung fordert eine strukturelle Verbesserung der Wohnungsbestände. „Wir werden älter, weniger, bunter und ärmer“, so Fred Gresens. Diesen Bedürfnissen muss sich der Wohnungsbau anpassen und das strapaziert die Kommunen. „Gleichzeitig wird ein modernes, umfassendes Immobilienmanagement notwendig. Die gesamte Wohnungswirtschaft muss effizienter und kundenfreundlicher werden.“ Spätestens hier sind vor allem kleinere Gemeinden oft überfordert. Sie benötigen einen Partner, der – wie beispielsweise Genossenschaften – das nötige Know-how mitbringt und nicht maximal gewinnorientiert arbeitet.

„Wie das genaue Modell dann aussieht, hängt von der Situation vor Ort ab. Da gibt es zahlreiche Möglichkeiten“, sagt Fred Gresens. „Wir bieten Gemeinden unter anderem Generalvermietungen für Gebäude von uns an. Mit einem Billigungsrecht, was die Auswahl der Mieter angeht.“

Wie erfolgreich eine solche Kooperation zwischen Gemeinde und Genossenschaft laufen kann, zeigt auch die strategische Stadtteilentwicklung in Emmendingen.