Magazin für zeitgemäßes Wohnen
 © Stadt Fellbach; Peter D. Hartung

Kommunale Wohnbau-Initiative in Fellbach

Egal ob Ballungsraum oder Kleinstadt: Angebot und Nachfrage decken sich auf dem Wohnungsmarkt schon lange nicht mehr. Überall klafft ein zunehmend großes Loch zwischen dem, was es gibt – und dem, was es eigentlich geben müsste. Besonders knapp ist es beim sozialen Wohnraum, doch auch die Mittelschicht sucht zunehmend nach passenden Angeboten. In Walldorf und Fellbach nehmen die Kommunen diese Situation selbst in die Hand und planen zusätzlichen Wohnraum. Ihre Initiativen sind städtisch, nachhaltig, ökologisch – und erfolgreich.

Kurz & bündig

Bezahlbarer Wohnraum ist für Kommunen jeder Größe ein zunehmend wichtiges Thema. Der freie Markt bietet nicht die Bandbreite für alle Bevölkerungsschichten, weswegen Städte und Gemeinden einspringen und in kostengünstige Wohnungen investieren. Fellbach, nahe Stuttgart, und Walldorf, nahe Heidelberg, zeigen, dass sich langfristig gedachte Initiativen lohnen – und dass sich neue Herangehensweisen mit städtischen Eigenbetrieben oder Projektgesellschaften und Bauweisen mit ökologischen Materialien bezahlbar und anspruchsvoll umsetzen lassen.

Vor Ort in Fellbach / Neue Mitte Schmiden – im Gespräch mit Beatrice Soltys (Baubürgermeisterin) und Peter Vorbeck (Gesellschafter von ORANGE BLU building solutions, dem beauftragten Architekturbüro):

Frau Soltys, die ersten Fragen gehen an Sie: Wie ist die Wohnraum-Situation in Ihrer Region?

„Bezahlbarer Wohnraum ist wie überall Mangelware. Um dem entgegenzuwirken, hat die Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises bereits ein sehr ambitioniertes Programm gestartet und agiert vorbildlich in der Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum. Die einzelnen Kommunen gehen jedoch sehr unterschiedlich mit der Quotelung von gefördertem Wohnraum um. Da erscheint es mir wichtig, dass größere Städte mit mehr Ressourcen und Fachpersonal wesentliche Impulse setzen.“

Deswegen haben Sie in Fellbach eine langfristig angelegte Wohnbau-Initiative gestartet?

„Ja, genau. Mit der neuen Oberbürgermeisterin Gabriele Zull haben wir  Mitte 2017 begonnen, um der stark wachsenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen – als aktiv Handelnde. Uns war klar, dass der freie Markt es nicht mehr richtet und die Stadt strategisch und operativ tätig werden muss. Aus diesem Grund verfolgt unsere Wohnbau-Initiative das Ziel, alle möglichen innerstädtischen Potenziale in die Entwicklung zu bringen.“

Was tun Sie also konkret?

„Wir entwickeln und sanieren unter anderem mit der Neuen Mitte Schmiden ein ganzes Quartier. Dabei legen wir ein Augenmerk auf Familien und ältere Menschen, auch wenn es ein gemischtes Quartier werden soll. Als Stadt wollen wir im ersten Schritt zügig das quantitative Wohnungsangebot erweitern. Im zweiten Schritt prüfen wir dann laufend die Bedarfe vor Ort, um auch zukünftig passende Angebote zu machen. Zusammen mit dem Gemeinderat haben wir dafür Instrumente entwickelt, die zum Beispiel neue Wohnbauflächen im Stadtgebiet identifizieren. So behalten wir unsere Potenziale im Blick und können sie nutzen, sobald sie erforderlich werden.“

„Uns war klar, dass der freie Markt es nicht mehr richtet und die Stadt strategisch und operativ tätig werden muss.“

Beatrice Soltys, Baubürgermeisterin Fellbach

In der Neuen Mitte Schmiden sind jetzt 29 Wohnungen fertig geworden. Herr Vorbeck, Sie sind mit Ihrem Büro für die Architektur zuständig. Was macht die Gebäude aus?

„Schmiden ist ein Stadtteil von Fellbach, aber mit einer typisch dörflichen Struktur. Diese zu erhalten, war eines unserer großen Anliegen. Auf den heutigen Wohnflächen standen viele Scheunen: Unter anderem deswegen haben wir uns für Holz als Baustoff entschieden – nicht nur für die Außenfassaden, sondern auch als Konstruktionsmaterial.“

War das rückblickend die richtige Entscheidung?

„Ja. Holz ist nicht nur nachhaltig, es ist auch leichter als Beton, was der Statik zu Gute kommt. Ab Gebäudeklasse 4 wird es in Deutschland allerdings mit dem Brandschutz kniffelig, denn die Auflagen sind sehr streng. Und da zwei der vier neuen Wohngebäude viergeschossig sind, mussten wir am Ende viele Konstruktionsteile mit Brandschutzmaterial verkleiden – so dass das Holz in erster Linie von außen an der Fassade zu sehen ist. Aber das gehört dazu: Im Rahmen eines solchen Projekts muss man flexibel reagieren können.“

Welche besonderen Herausforderungen gab es darüber hinaus für die gesamte Wohnbau-Initiative, Frau Soltys?

„Wir sind bei uns im Team überzeugt, dass eine Quartiersentwicklung marktwirtschaftlich angelegt sein muss, um erfolgreich zu sein. Doch ist das für viele Beteiligte ein echter Paradigmenwechsel. Hier galt es also, Verständnis zu vermitteln – was nicht immer ganz einfach war. Es ging uns darum, klar zu machen, dass wir als Stadt stärker unternehmerisch handeln müssen. Dass wir beispielsweise Profite aus den Wohnbau-Projekten als eine Art Fördergeld für eben diese Projekte verstehen. Und dass wir auf diese Weise die Miete geringer als die Marktmiete und den Wohnraum bezahlbarer halten können.“

Ist diese Herausforderung gleichzeitig auch die größte Besonderheit des Projekts?

„Bestimmt. Was dazu kommt, sind organisatorische Aspekte wie eine Projektgesellschaft, die wir gleich zu Beginn für die Wohnbau-Initiative etabliert haben. Mit mir als Geschäftsführerin, aber ohne weitere Mitarbeiter. Sie agiert wie ein Bauherr, plant die Bauvorhaben, bestimmt die Mittel und berücksichtigt soweit möglich die Wünsche der Anwohner. Außerdem gibt es eine neue Wohnungs- und Dienstleistungsgesellschaft, die sich in Abgrenzung zur Projektgesellschaft um die Vermietung und den Unterhalt des neuen Gebäudekomplexes in der Ortsmitte Schmiden kümmert.“

„Holz bietet sich aus unserer Sicht sehr gut als Konstruktionsmaterial für serielle Elemente an. Es ist ökologisch sinnvoll, hat ein geringes Gewicht, was gut für die Statik ist, und schafft eine ganz besondere Atmosphäre. Beinhalten die Gebäude sehr viele individuelle Details, sollte man bei der Konstruktion auf andere Materialien ausweichen. Sonst werden die Planungen schnell komplex, vor allem in Hinblick auf die besonders hohen Brandschutzverordnungen ab Gebäudeklasse 4.“

Peter Vorbeck, Architekt und Gesellschafter von ORANGE BLU building solutions

Erfolgsprognose für die Wohnbau-Initiative in Fellbach

Die Effekte der Wohnbau-Initiative werden ab 2020/2021 deutlich am Markt zu erkennen sein, sagt Fellbachs Baubürgermeisterin Beatrice Soltys. In den Jahren 2021-2025 soll der überwiegende Teil der geplanten Wohneinheiten umgesetzt werden. Bis 2025 kann damit der bislang prognostizierte Wohnungsbedarf knapp erfüllt werden.

Öffentlich und privat Hand in Hand

Neben kleineren privaten Wohneinheiten werden im Jahr 2020 etwa 100 Wohnungen aus der Wohnbau-Initiative der Stadt Fellbach bezugsfertig sein. Bis 2025 sollen es rund 800 werden. Dazu kommen 194 Wohnungen im Schwabenlandtower, die von einem Unternehmer vermietet werden. Dabei müssen auch private Anbieter 30 Prozent des zukünftigen Wohnraums ab einer Bruttogeschossfläche von 1.000 Quadratmetern kostengedämpft und sozial gerecht zur Verfügung stellen.

Faktenlage

Bezahlbarer Wohnraum für die Neue Mitte Schmiden, Fellbach

  • Fertigstellung: 2020
  • 2 dreigeschossige und 2 viergeschossige Mehrfamilienhäuser
  • 29 barrierefreie Wohnungen auf 2.400 m2 mit 2-, 3-, und 4-Zimmer-Wohnungen
  • Besonderheiten:
    • Gemischtes Quartier mit Wohnraum für alle sozialen Schichten, Schwerpunkt Familien und ältere Menschen
    • Gebäude in Holzbauweise: Rohstoff für Außenfassaden und als Konstruktionsmaterial; nachhaltig und ökologisch
    • Von der Stadt gegründete Projektgesellschaft tritt als Bauherr auf und koordiniert die Bau- und Sanierungsvorhaben
    • Langfristige und unternehmerische Perspektive: Profite aus den Wohnbauten fließen in diese zurück und drosseln u.a. die Miete unter die üblichen Marktpreise; Instrumente zur Analyse von weiteren Potenzialflächen, um auf zukünftige Bedarfe vorbereitet zu sein
  • Volumen der gesamten Wohnbau-Initiative in Fellbach: rund 1.000 Wohnungen bis 2025
  • Bauherr: Stadt Fellbach, vertreten durch die Entwicklungsgesellschaft Fellbach mbH & Co. KG
  • Architekten: Architekten ORANGE BLU building solutions GmbH & Co. KG, Stuttgart

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